Lista de documentos para prestamistas multifamiliares

Marco de preparación documental para financiamiento multifamiliar comercial de 5+ unidades en EE. UU. Use esta lista antes de solicitar hojas de términos para que los equipos de crédito revisen su paquete sin ciclos evitables de seguimiento.

Los requisitos varían por prestamista, producto y etapa del deal. Esta lista refleja expectativas habituales de agency, bridge, bancos y debt funds para envíos de adquisición y refinanciamiento.

1) Paquete de patrocinio y garantes

• Estados financieros personales del garante (típicamente con fecha dentro de 90 días).
• Programas de bienes raíces del garante con deuda, vencimientos y equity.
• Verificación de liquidez del garante (estados bancarios o de corretaje según permita el prestamista).
• Currículum o resumen de historial multifamiliar del garante.
• Formularios de autorización de antecedentes y crédito exigidos por el prestamista.
• Identificación y documentos de autoridad de entidad para cada garante firmante.

2) Entidad prestataria y documentos organizacionales

• Certificado de constitución y operating agreement de la LLC o SPE prestataria.
• Organigrama de titularidad desde el o los garantes hasta la entidad prestataria.
• Certificado de buena reputación de cada entidad en la estructura.
• Enmiendas al operating agreement que afecten autoridad del manager o transferencias.
• Certificado de incumbencia o resoluciones del manager que autoricen la transacción.
• Confirmación de EIN y agente registrado de cada entidad en la estructura.

3) Paquete operativo y financiero de la propiedad

• Rent roll actual alineado al período del estado operativo histórico.
• Estado operativo de 12 meses (T12) y finanzas año a la fecha.
• Memo de normalización de NOI con soporte de cada ajuste.
• Resumen de auditoría de arrendamientos para contratos materiales, concesiones y morosidad.
• Detalle de cuentas por cobrar y incobrables si las cobranzas están elevadas.
• Soporte de servicios, nómina, seguros e impuestos cuando las tendencias sean atípicas.

4) Plan de negocio y soporte de suscripción

• Resumen de fuentes y usos con compromiso de equity y detalle de costos de cierre.
• Vistas in-place y estabilizadas de NOI con supuestos bridge explícitos.
• Resumen de dimensionamiento de deuda bajo DSCR, debt yield y restricciones de apalancamiento.
• Alcance de capex, presupuesto, cronograma y cotizaciones de contratistas para value-add.
• Cronograma de lease-up o estabilización con metas de ocupación por hito.
• Tesis de refinanciamiento o salida para ejecuciones bridge y transicionales.

5) Informes de terceros (según producto)

• Evaluación de condición de la propiedad (PCA) y ambiental Fase I (Fase II si aplica).
• Paquete de encargo de tasación con ficha de datos y comparables de renta.
• Informes sísmicos o de zonificación cuando el mercado o el prestamista lo exijan.
• Survey, compromiso de título y revisión de excepciones en compras.
• Carta de pago del préstamo vigente y conciliación de reservas en refinanciamientos.

6) Adiciones específicas de refinanciamiento

• Contrato de préstamo vigente, pagaré y resumen de enmiendas con snapshot de convenios.
• Muestras de reportes históricos al prestamista (mensuales o trimestrales, según aplique).
• Estados de cuentas de reserva y conciliación de escrow.
• Estimación de penalidad de prepago o defeasance del administrador actual.
• Documentación de seasoning que muestre operaciones estables desde el cierre o recap previo.
• Explicación de variaciones materiales respecto a supuestos de suscripción anteriores.

Cómo enviar para obtener retroalimentación más rápida

Organice archivos en un data room único con nomenclatura consistente (nombre de la propiedad, tipo de documento, fecha). Incluya un memo de una página con garantes, estructura de entidad, propósito del préstamo, fondos solicitados y métricas clave de suscripción. Los patrocinadores que envían paquetes completos suelen recibir hojas de términos más precisas en el primer ciclo.

Para contexto sobre diseño de entidad y marcos de garantía, consulte la guía de estructura de entidad. Para secuencia al cierre, use la lista de cierre multifamiliar.

Envíe su paquete mediante la revisión gratuita del deal para retroalimentación de encaje con prestamistas según su operación.

Contenido educativo únicamente. No es asesoramiento legal, fiscal ni de inversión. Consulte a su propio abogado y a profesionales fiscales y contables antes de actuar.