Glosario
Términos centrales de financiamiento multifamiliar comercial en EE. UU. usados en nuestras guías, herramientas y páginas de mercado para propiedades de 5+ unidades.
A-C
Amortización: El calendario de pago de capital a lo largo de la vida del préstamo.
Préstamo bridge: Financiamiento de plazo más corto usado comúnmente para planes de negocio multifamiliares transicionales.
Cap rate: Ingreso operativo neto dividido por el valor o precio de compra, expresado como porcentaje.
Retorno cash-on-cash: Flujo de caja anual antes de impuestos dividido por el capital invertido.
CMBS: Financiamiento con valores respaldados por hipotecas comerciales, a menudo usado para activos comerciales estabilizados.
D-F
Servicio de la deuda: Total de pagos de capital e intereses requeridos por la estructura del préstamo.
DSCR (índice de cobertura del servicio de la deuda): NOI dividido por el servicio anual de la deuda; métrica central de sizing del prestamista.
Debt yield: NOI dividido por el monto del préstamo; métrica de riesgo del prestamista independiente de la tasa de interés.
Ingreso bruto efectivo: Ingreso programado menos vacancia/pérdida de crédito más otros ingresos de la propiedad.
Cap rate de salida: Cap rate asumido en el refinanciamiento o venta usado para pruebas de sensibilidad y planificación de valuación.
G-N
Garante: Persona o entidad que brinda soporte crediticio a la estructura de endeudamiento.
NOI in-place: NOI basado en el desempeño operativo actual antes de supuestos de estabilización.
Cap de tasa de interés: Derivado que limita la exposición a tasa flotante en deuda de tasa variable.
LTV (loan-to-value): Monto del préstamo dividido por el valor del colateral.
NOI (ingreso operativo neto): Ingreso de la propiedad menos gastos operativos, antes del servicio de la deuda y partidas de capital.
O-S
Penalidad por prepago: Costo de pagar la deuda anticipadamente, a menudo incluyendo yield maintenance o disposiciones de defeasance.
Recurso: Capacidad del prestamista de perseguir activos del garante más allá del colateral bajo condiciones especificadas.
Cuenta de reserva: Fondos en escrow para impuestos, seguros, reparaciones o necesidades de reemplazo.
Seasoning: Historial operativo que los prestamistas exigen después de la adquisición o recap antes de aprobar ciertos términos de refinanciamiento o cash-out.
Entidad de propósito único (SPE): Entidad prestataria estructurada para poseer un solo activo con cuentas segregadas y cross-collateralization limitada.
NOI estabilizado: NOI después de completar las mejoras del plan de negocio y normalizar las operaciones.
Patrocinio: El equipo prestatario y el grupo de garantes evaluados por experiencia, liquidez y gobernanza.
T-Z
T12: Estado operativo de los últimos 12 meses usado para evaluar el desempeño financiero reciente.
Term sheet: Propuesta preliminar de financiamiento que describe precio, proceeds, covenants y condiciones clave.
Suscripción (underwriting): El proceso del prestamista de evaluar flujo de caja, colateral, patrocinio y riesgo.
Value-add: Estrategia enfocada en mejoras operativas o de capital para aumentar NOI y valor.
Yield maintenance: Estructura de prepago destinada a preservar el rendimiento del prestamista si el préstamo se paga anticipadamente.