Préstamo HUD 223(f): condiciones, límites y requisitos Préstamo HUD 223(f): condiciones, límites y requisitos

Por Equipo editorial Multi-Family USA · Revisado por Josh Bauerle · Publicado 2026-10-07 · Actualizado 2026-10-08 · 12 min de lectura

¿Qué es un préstamo HUD 223(f)?

Un préstamo HUD 223(f) es una hipoteca asegurada por la Administración Federal de Vivienda (FHA) bajo las Secciones 207/223(f) de la Ley Nacional de Vivienda. Financia la compra o el refinanciamiento de una propiedad multifamiliar de alquiler existente que no necesita rehabilitación sustancial. El prestamista es un acreedor “MAP” aprobado por HUD, no HUD mismo. HUD asegura el préstamo y el prestamista lo fondea; los atractivos principales son los plazos largos y el apalancamiento alto.

La descripción del programa Secciones 207/223(f) de HUD define lo básico: la propiedad debe tener al menos cinco unidades residenciales con cocina y baño completos, y debe haberse completado o rehabilitado sustancialmente al menos tres años antes de la solicitud. Las reglas de suscripción están en la Multifamily Accelerated Processing (MAP) Guide, Handbook 4430.G, Capítulo 3, Sección 3.7.

Esta página trata solo del préstamo multifamiliar comercial en EE. UU. No se refiere a préstamos FHA para viviendas de una a cuatro unidades, y Multi-Family USA es un servicio de conexión con prestamistas, no un prestamista. Podemos canalizar un deal listo para HUD hacia prestamistas aprobados por HUD desde nuestra mesa de EE. UU. No originamos, fijamos precio ni aseguramos el préstamo.

Condiciones HUD 223(f) de un vistazo

Las cifras de LTV y DSCR son los techos de HUD. La tasa de su prestamista, las reservas y el NOI real de su propiedad determinan cuánto se acerca a ellos.

Cómo dimensiona HUD un préstamo 223(f)

HUD no dimensiona con un solo número. Según la Mortgagee Letter 2025-03, el préstamo máximo es el menor de cuatro montos:

1. El monto hipotecario que usted solicita.
2. El monto permitido por los límites estatutarios, un tope por unidad que HUD publica y que varía según el programa y la zona.
3. El monto que soporta el índice de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) aplicable.
4. El monto que soporta el índice préstamo-valor (LTV) aplicable.

La carta del 8 de enero de 2025 bajó el DSCR de tasa de mercado de 1.176x a 1.15x y subió el LTV de mercado de 85% a 87%. Para propiedades asequibles con ventaja de renta frente al mercado (rentas LIHTC al menos 10% por debajo del mercado según la definición de la MAP Guide), el DSCR bajó de 1.15x a 1.11x y el LTV subió de 87% a 90%. Las propiedades con 90% o más de unidades con asistencia de renta ya estaban en 90% y 1.11x, y no cambiaron. HUD indica que los cambios aplican a toda solicitud que no haya alcanzado el endoso inicial. La prueba del refinanciamiento con cash-out no se modificó.

Dos puntos de dimensionamiento sorprenden a quienes usan HUD por primera vez:

• HUD suscribe su propio NOI. El prestamista y HUD aplican sus propios supuestos de vacancia, gastos y reservas a su rent roll y T-12. Su NOI proforma es un punto de partida, no el número final.
• La prima y las reservas forman parte del costo del préstamo. Pregunte a su prestamista si el MIP se incluye en el servicio de la deuda de la prueba de DSCR en su deal. Si es así, una prima más alta reduce directamente el monto. El ejemplo de abajo supone que se incluye.

Haga primero sus propios números con la calculadora de dimensionamiento de préstamos, la calculadora de DSCR comercial y la calculadora de debt yield. Si quiere el pago de capital e intereses para un monto, una tasa y un calendario de 35 años, la calculadora de hipoteca multifamiliar lo calcula. El valor suele ser la otra mitad de la pregunta; verifíquelo con la calculadora de cap rate y NOI.

Elegibilidad: qué revisa HUD

La propiedad

• Al menos cinco unidades residenciales. El espacio comercial se limita al 25% del área rentable neta y al 20% del ingreso bruto efectivo (MAP Guide 3.7.18).
• Un certificado de ocupación con al menos tres años, con ocupación estable documentada de al menos 85% y resultados operativos estables (MAP Guide 3.7.2).
• Propiedad en dominio pleno (fee simple), o un arrendamiento de terreno (ground lease) aprobado por HUD de al menos 99 años renovable, o con al menos 50 años desde la fecha de la hipoteca (MAP Guide 3.7.19).
• No son elegibles los parques de casas móviles ni los group homes, ni los proyectos que necesitan rehabilitación sustancial (MAP Guide 3.7.3).

El prestatario

• Los compradores sin experiencia operando multifamiliares generalmente no se consideran, salvo que existan mitigantes importantes, como solidez financiera, una valuación conservadora y un administrador con experiencia aprobado por HUD (MAP Guide 3.7.4).
• Si el comprador ya era dueño de la propiedad antes de la solicitud, HUD lo trata como refinanciamiento. En una compra, cualquier relación de identidad de interés entre comprador y vendedor también lo manda a procesamiento de refinanciamiento, con una excepción para ciertas adquisiciones asequibles (MAP Guide 3.7.4).
• HUD revisa a los principales y a las partes con control, además de su participación previa en programas de HUD; espere un paquete de divulgación más largo que el de un préstamo bancario típico.

La regla de los 3 años, en palabras simples

La página del programa dice que la propiedad debe haberse completado o rehabilitado sustancialmente al menos tres años antes de la solicitud. La MAP Guide lo traduce así en la práctica:

• Certificado de ocupación con tres años o más: elegible para el dimensionamiento 223(f) ordinario, con al menos 85% de ocupación estable documentada.
• Más nuevo de tres años: se acepta solo cuando la propiedad ha alcanzado el DSCR programático durante al menos un mes completo, y con requisitos adicionales, entre ellos ese DSCR durante tres meses consecutivos antes del endoso, un rent roll, el historial de arrendamiento inicial y la divulgación de concesiones. HUD también sugiere una reunión conceptual para propiedades con menos de tres años de historial operativo.

Si tiene un proyecto en lease-up de dos años y quiere un takeout HUD, espere un expediente más difícil y un reloj más largo. Si le faltan entre uno y dos años, puede ser mejor esperar o usar un puente.

Reparaciones: solo trabajo ligero

El 223(f) no es un préstamo de construcción. La MAP Guide divide las reparaciones en críticas y no críticas:

• Las reparaciones críticas de seguridad de vida deben terminarse antes del endoso.
• Las reparaciones críticas de accesibilidad deben terminarse antes del endoso o, si no es posible, lo antes posible y dentro de 12 meses del cierre.
• Las reparaciones no críticas aprobadas por HUD pueden completarse después del endoso, dentro de 12 meses, con una posible prórroga de hasta seis meses en circunstancias inusuales.
• Las reparaciones diferidas requieren descripciones de trabajo detalladas, cotizaciones creíbles para partidas superiores a $35,000 y un escrow al cierre igual al 120% de su costo.
• La página del programa de HUD indica que las reparaciones no pueden implicar reemplazar más de un sistema mayor. Un programa que tomaría más de un año se trata como rehabilitación sustancial, que no encaja en 223(f). Para eso, vea la página de préstamos multifamiliares FHA y HUD (221(d)(4)) o un préstamo bridge value-add.

Refinanciamiento con cash-out

Se permite un refinanciamiento 223(f) con cash-out, evaluado bajo un criterio separado de HUD y no bajo el LTV estándar (la Mortgagee Letter 2025-03 no modificó la prueba de cash-out). Cuando se difieren reparaciones, el 50% de los fondos del cash-out, después de los costos de cierre hipotecables y la garantía de finalización, permanece en escrow hasta que se terminen las reparaciones y HUD apruebe la liberación (MAP Guide 3.7.12). HUD también indica que no aumentará los límites estatutarios para elevar el capital extraído por cash-out, así que pregunte pronto a su prestamista qué permite la prueba de cash-out.

Prima de seguro hipotecario (MIP)

HUD redujo los MIP multifamiliares al mínimo estatutario. En un aviso del Federal Register del 23 de septiembre de 2025, HUD fijó la tasa en 0.25% anual para todos los programas multifamiliares de la FHA, para solicitudes presentadas o modificadas a partir del 1 de octubre de 2025 que no tengan aún endoso inicial. El mismo aviso muestra que la prima inicial 223(f) bajó de 100 puntos base a 25, y la prima anual de tasa de mercado de 60 a 25. HUD eliminó las categorías Green y Energy Efficient, Affordable y Broadly Affordable porque quedaron obsoletas con una tasa uniforme.

Qué significa para usted:

• Ya no hay una tasa “Green MIP” más baja que perseguir. Las guías antiguas que citan 0.25% para green y 0.60% a 0.65% para tasa de mercado son anteriores al cambio.
• La prima inicial se capitaliza en el préstamo en el endoso inicial, así que aumenta el saldo en lugar de su cheque de cierre.
• Si su solicitud se presentó antes del 1 de octubre de 2025 y aún no tiene endoso, pregunte a su prestamista si se modificó a la nueva tasa.

Costos y gastos de cierre

Los préstamos HUD tienen más renglones que la mayoría, pero varios tienen topes firmes:

• Cargo de solicitud (examen) de HUD: $3 por cada $1,000 del préstamo solicitado, ganado y no reembolsable una vez que HUD acepta la solicitud. En un préstamo de $10M son $30,000.
• Cargo de inspección de HUD para 223(f): $1,500 cuando las reparaciones son menores de $100,000; $30 por unidad cuando superan $100,000 pero son de $3,000 o menos por unidad; y el mayor entre $30 por unidad, 1% del costo de las reparaciones o $1,500 cuando superan $3,000 por unidad (MAP Guide 3.1.9).
• Cargos de financiamiento y colocación del prestamista: máximo 3.5% de la hipoteca, incluidos los honorarios legales del prestamista. Los deals con bonos pueden llegar a 5.5%. Los costos de terceros, como el avalúo y la evaluación de necesidades de capital, quedan fuera de ese tope (MAP Guide 3.1.11).
• MIP: 0.25% inicial, capitalizado, más 0.25% anual.
• Informes de terceros, legales, título, topografía y reservas: varían según la propiedad y el mercado.

Los costos totales suelen ser unos pocos puntos porcentuales del préstamo, pero no acepte una regla empírica. Presupueste con la calculadora de costos de cierre y pida al prestamista un estimado renglón por renglón.

Informes de terceros y proceso

Espere encargar, a través del prestamista:

• Avalúo, elaborado conforme a USPAP y a los requisitos de la MAP Guide de HUD (Capítulo 7).
• Evaluación de necesidades de capital (CNA), requerida en toda solicitud 223(f) salvo propiedades que reciben nuevos créditos fiscales, realizada no más de 180 días antes de la solicitud de Firm Commitment (MAP Guide 5.10.3).
• Evaluación ambiental Fase I y una revisión ambiental de HUD presentada mediante el sistema HEROS (MAP Guide, Capítulo 9).
• Estudio de mercado solo cuando HUD o el prestamista consideran que el mercado es volátil o está en declive. De lo contrario, normalmente basta la sección de mercado del avalúo (MAP Guide 3.7.22).

El flujo es: contratar a un prestamista MAP, armar el paquete, presentar la solicitud de Firm Commitment, responder a la revisión de HUD, cerrar y hacer el endoso inicial, y luego administrar el préstamo bajo las reglas de reservas e informes de HUD. Los prestamistas suelen cotizar unos 45 a 60 días para presentar, otros 45 a 60 hasta el compromiso y 30 a 45 más para cerrar. Eso suma aproximadamente de cuatro a seis meses en un buen caso, y las colas de HUD pueden alargarlo. Es experiencia de prestamistas, no un compromiso de HUD.

Ejemplo resuelto (hipotético)

Este ejemplo es solo ilustrativo. Los números son redondos, inventados con fines didácticos, y no son una cotización, un pronóstico de tasas ni un deal real.

Supuestos: una comunidad de apartamentos de 120 unidades a tasa de mercado, construida hace 12 años, 94% ocupada durante dos años, valor avaluado $12,000,000, NOI suscrito por HUD de $750,000. Suponga una tasa del pagaré de 5.50% más 0.25% de MIP, es decir 5.75% total, en un calendario totalmente amortizable de 35 años, lo que da una constante de pago de aproximadamente 6.64% anual.

El límite que manda es el DSCR, con unos $9.82M, cerca del 82% del valor y no el 87% del titular. El MIP inicial de 0.25% es de unos $24,500, capitalizado en el préstamo. El cargo de solicitud de HUD es de $3 por cada $1,000 del préstamo solicitado, así que sobre los $10.5M solicitados son $31,500, aunque el préstamo dimensionado sea menor. Los cargos del prestamista podrían llegar a 3.5%, es decir $343,700 en el tope.

Dos conclusiones. Primero, el 87% de LTV es un techo, y con una tasa total de 5.75% este deal nunca lo alcanza. Segundo, un cambio de 25 puntos base en la tasa mueve el monto en varios cientos de miles de dólares, así que revise el contexto de tasas actual antes de aferrarse a una cifra. Si quiere una segunda opinión sobre sus propias cifras, nuestra revisión de deal canaliza un deal real hacia los prestamistas adecuados.

Para quién sí encaja HUD 223(f), y para quién no

Encaja cuando:

• Tiene apartamentos estabilizados y bien mantenidos (5+ unidades) con ocupación de 85% o más e historial operativo limpio.
• Planea mantener 10+ años y valora una estructura larga y totalmente amortizable por encima de la velocidad.
• Quiere apalancamiento alto, o un refinanciamiento con cash-out, en una propiedad que los préstamos agency dimensionan con más rigidez.
• La propiedad es asequible o tiene asistencia de renta significativa, donde importan los niveles de 90% LTV y 1.11x DSCR.
• Puede absorber un proceso de cuatro a seis meses y el papeleo de HUD.

No encaja cuando:

• Necesita cerrar en 30 a 45 días. Compare mejor la ejecución agency estabilizada.
• La propiedad necesita rehabilitación real, está en lease-up o tiene ocupación inferior a cerca de 85%. Mire bridge value-add.
• Planea vender en menos de cinco años. La prohibición de prepago de HUD y las penalidades de los documentos del préstamo le costarán. Modele el costo de prepago con la calculadora de yield maintenance antes de comprometerse y compárelo con otras estructuras.
• El deal es demasiado pequeño para que los costos fijos de HUD y los cargos del prestamista se justifiquen. Los costos fijos pesan más en préstamos pequeños.
• Es propietario multifamiliar por primera vez y compra sin un administrador con experiencia.

Lea la comparación FHA vs agency para ver el balance completo, y la guía de financiamiento multifamiliar FHA y HUD para el contexto del programa.

Preguntas para un prestamista HUD antes de solicitar

1. ¿Qué MIP y qué nivel de DSCR aplican a la fecha de mi solicitud y al tipo de propiedad?
2. ¿Cuál es su tasa hoy, y cuándo se bloquea: en la solicitud o en el compromiso?
3. ¿Qué NOI suscribirá HUD y cuál será probablemente mi prueba limitante?
4. ¿Cuáles son sus cargos en dólares, dentro y fuera del tope de 3.5%?
5. ¿Qué reserva de reemplazo exigirá la CNA?
6. ¿Cuál es el plazo realista con la cola actual de HUD?
7. ¿Cuáles son los términos de prepago después del año cinco y las excepciones de recurso?

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Fuentes

• HUD, Mortgagee Letter 2025-03, Multifamily Changes in DSCR and LTV/LTC, 8 de enero de 2025.
• HUD, Changes in Mortgage Insurance Premiums Applicable to FHA Multifamily Insurance Programs, Federal Register, 23 de septiembre de 2025.
• HUD, descripción del programa Secciones 207/223(f).
• HUD, Multifamily Accelerated Processing (MAP) Guide, Handbook 4430.G, edición de marzo de 2021: Capítulo 3 (Secciones 3.1 y 3.7), Capítulo 5 (5.10), Capítulo 7 y Capítulo 9. HUD revisa la guía, así que confirme el texto vigente con su prestamista.

Las reglas de HUD cambian y cada prestamista agrega sus propias condiciones. Este contenido es educativo, no es una oferta ni un compromiso de préstamo, y debe combinarse con el consejo de su prestamista, abogado y asesor fiscal.

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