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Préstamos multifamiliares solo intereses (IO): cómo funcionan los periodos IO por programa
Cómo funcionan los periodos de solo intereses en préstamos para apartamentos de 5+ unidades—reglas de Fannie Mae, Freddie Mac, HUD, bancos y bridge, por qué el IO rara vez aumenta el monto en préstamos agency, un ejemplo y el balloon como contrapartida.
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Por Equipo editorial Multi-Family USA · Revisado por Josh Bauerle · Publicado · Actualizado · 12 min de lectura
¿Un periodo de solo intereses aumenta cuánto puedo pedir prestado?
Normalmente no en préstamos agency. Fannie Mae y Freddie Mac dimensionan con un pago amortizado, así que el solo intereses reduce sobre todo su pago, no el monto del préstamo. El apalancamiento típico es 65-70% de LTV con solo intereses total en Freddie Mac, frente a 75-80% amortizando con un hold objetivo de 3-10 años.
¿Qué significa solo intereses en un préstamo multifamiliar?
Un préstamo de solo intereses (interest-only, IO) exige pagar únicamente intereses durante un periodo definido. No hay reducción programada de capital en ese periodo, por lo que el pago mensual es menor que en un préstamo totalmente amortizable con el mismo saldo y la misma tasa. Cuando termina el periodo IO, el préstamo empieza a amortizarse, lo que sube el pago, o vence y se debe el saldo completo.
Hay dos formas comunes:
- IO a plazo parcial. La primera parte del plazo es de solo intereses y el préstamo se amortiza después. Un préstamo a 10 años con 3 años de IO se amortiza durante el periodo restante según el calendario de amortización del préstamo.
- IO a plazo completo. Solo intereses durante todo el plazo, con el saldo completo pagadero al vencimiento.
El punto central de esta página es que el IO es una herramienta de flujo de caja, no normalmente una herramienta de apalancamiento. En préstamos agency, HUD y bancarios, los prestamistas dimensionan como si el préstamo se amortizara, así que el IO rara vez aumenta el monto del préstamo. Sí reduce su pago, lo que ayuda con distribuciones, reservas y presupuestos de renovación. El costo es un saldo mayor al vencimiento.
Esta página explica cómo funciona el IO programa por programa. Para los términos básicos de cada programa, empiece con los préstamos agency para propiedades estabilizadas, Freddie Mac Optigo, los préstamos pequeños de Fannie Mae, los préstamos bancarios y los préstamos bridge.
Reglas de solo intereses por programa
| Programa | ¿Hay solo intereses? | Cómo se dimensiona | A tener en cuenta |
|---|---|---|---|
| Fannie Mae (DUS) | Sí, como decisión del prestamista y de la suscripción | La Guía de Fannie Mae exige el mismo pago nivelado con amortización, a la mayor entre la tasa del pagaré y el Underwriting Interest Rate Floor, sin importar la duración del IO | El IO no aumenta el monto; la disponibilidad y la duración dependen del prestamista y del tier |
| Fannie Mae Small Loan | Decisión del prestamista | El mismo método de la Guía de Fannie Mae | Confirme en la cotización por escrito |
| Freddie Mac Optigo tasa fija y variable | IO parcial y a plazo completo | El DCR usa un pago con amortización; mínimo 1.25x en ambos | El LTV máx. con IO a plazo completo es 65% (5 años a menos de 7 años y 7 años) y 70% (plazos más largos); el IO parcial exige al menos 2 años de amortización |
| Freddie Mac suplementario | IO a plazo completo permitido, incluso detrás de un primer préstamo con IO a plazo completo; el IO parcial exige al menos 2 años de amortización | DCR y LTV combinados sobre el servicio de deuda con amortización | Los suplementarios con IO a plazo completo requieren 1.35x a 1.45x y 65% a 70% de LTV |
| HUD 223(f) | No; totalmente amortizable | Dimensionamiento según la MAP Guide sobre el servicio de deuda con amortización | Vea HUD 223(f) |
| Bancos y cooperativas de crédito | Con frecuencia, por un periodo más corto | La OCC indica que las propiedades deben cumplir los requisitos de DSCR como si el préstamo se amortizara | OCC: los plazos IO suelen ser de tres a cinco años como máximo |
| CMBS conduit | Varía según el emisor y el prestamista | Varía | Pida una cotización con IO y sin IO; vea los préstamos CMBS |
| Bridge y debt funds | Común durante el plazo inicial | Suele dimensionarse por cobertura de intereses, apalancamiento y costo de terminación | Costo de tasa variable y pruebas de extensión; vea los préstamos de debt fund |
Dos advertencias. Primero, las hojas de los programas dicen “disponible”, no “aprobado”. El prestamista y el tier o las pruebas específicas deciden si el IO aparece en su cotización. Segundo, las reglas cambian. Las hojas de Freddie Mac tienen fecha 4/26 para préstamos de tasa fija y variable y 11/25 para suplementarios, y ambas indican que los términos pueden cambiar sin previo aviso.
El dimensionamiento interest-only aún depende del DSCR; vea DSCR comercial explicado.
Por qué el IO rara vez aumenta el monto del préstamo
Agency
La Guía de Fannie Mae es explícita. Según la Sección 203.02, el prestamista calcula el Underwritten DSCR sobre un pago de servicio de deuda nivelado que incluye amortización, a la mayor entre la tasa real del pagaré y el Underwriting Interest Rate Floor, y cuando el préstamo tiene un periodo IO debe usar el mismo pago nivelado sin importar la duración de ese periodo. Por lo tanto, el periodo IO no ayuda con la prueba de DSCR.
Freddie Mac dice lo mismo en sus hojas. La nota al pie de sus tablas de préstamos de tasa fija y variable indica que el DCR calculado para los periodos de solo intereses parcial y a plazo completo usa un pago con amortización. Además, los préstamos con IO a plazo completo tienen topes de apalancamiento menores que los préstamos con amortización. Para un plazo de 7 años, el LTV máximo es 80% en préstamos con amortización y con IO parcial, y 65% en préstamos con IO a plazo completo.
Bancos
El Comptroller’s Handbook de la OCC sobre préstamos inmobiliarios comerciales indica que, aunque un préstamo permita pagos de solo intereses, la propiedad debe cumplir igualmente los requisitos de capacidad de pago del banco como si el préstamo se amortizara, y que los requisitos de LTV y de cobertura calculada con amortización para préstamos IO suelen ser más conservadores que los de préstamos con amortización. También señala que los plazos de solo intereses suelen ser de tres a cinco años como máximo, y que renovar o extender un préstamo con solo intereses puede indicar un préstamo en problemas si no se mitiga.
La excepción: pruebas de deuda basadas en el costo de intereses
Algunos prestamistas, en particular los de bridge y debt funds, dimensionan por cobertura de intereses sobre la tasa variable y no sobre un pago con amortización. En ese caso un periodo IO sí respalda un monto mayor, pero el prestamista normalmente aplicará otras pruebas como debt yield, un rate cap y requisitos de extensión. Es un modelo de suscripción distinto al de la deuda agency o bancaria, y por eso los préstamos bridge pueden alcanzar un apalancamiento mayor durante el lease-up. Vea nuestra página de préstamos bridge.
Ejemplo práctico (cifras hipotéticas)
Las cifras siguientes son números redondos e inventados para un edificio estabilizado de 40 unidades. Muestran la mecánica, no una cotización ni una tasa de mercado.
| Concepto | Cifra hipotética |
|---|---|
| Monto del préstamo | $4,000,000 |
| Tasa | 6.25% fija |
| Calendario de amortización | 30 años |
| Flujo de caja neto suscrito | $400,000 |
| Pago anual, totalmente amortizable | aprox. $295,500 |
| Pago anual, solo intereses | $250,000 |
| Ahorro anual en pagos durante el IO | aprox. $45,500 |
| DSCR sobre el pago con amortización (como lo prueba un prestamista agency) | aprox. 1.35x |
| DSCR sobre el pago IO (lo que realmente paga) | 1.60x |
| Préstamo máximo a 1.25x, dimensionado sobre el pago con amortización | aprox. $4.33 millones |
| Préstamo máximo a 1.25x, si se dimensionara solo sobre el pago IO | aprox. $5.12 millones |
Con el método agency, el préstamo está limitado por el pago con amortización, así que la prueba de 1.25x respalda unos $4.33 millones sin importar cuánto IO tenga el préstamo. Un prestamista que dimensionara solo sobre el pago IO permitiría unos $5.12 millones, y por eso algunos prestamistas de estilo bridge alcanzan más monto que los prestamistas agency o bancarios con el mismo NOI, y también por qué cuestan más y esperan una salida rápida.
La contrapartida aparece al vencimiento. En un préstamo a 10 años con la misma tasa:
| Estructura | Saldo aproximado en el año 10 |
|---|---|
| Totalmente amortizable desde el primer día (calendario de 30 años) | aprox. $3.37 millones |
| 2 años de IO y luego calendario de 30 años | aprox. $3.53 millones |
| 5 años de IO y luego calendario de 30 años | aprox. $3.73 millones |
Cinco años de IO dejan unos $360,000 más por refinanciar o pagar en el año 10 que la amortización completa, a cambio de unos $45,500 menos de servicio de deuda en cada uno de esos cinco años. Si las tasas son más altas o los valores más bajos cuando el préstamo venza, ese saldo mayor es el que tendrá que refinanciar. Pruébelo en la calculadora de hipoteca multifamiliar y en la calculadora de dimensionamiento de préstamos, y modele el riesgo de refinanciamiento con nuestra guía de riesgo de tasas.
Cuándo encaja el solo intereses
- Tiene una propiedad estabilizada y un plan claro para el ahorro de efectivo, como reservas, renovaciones o distribuciones.
- Su NOI está creciendo y espera que el edificio valga más al vencimiento.
- Venderá o refinanciará antes o poco después de que termine el periodo IO.
- Acepta un tope de apalancamiento menor en el IO a plazo completo si el programa lo tiene.
- Ha modelado el saldo al vencimiento y la prueba de refinanciamiento, no solo el pago.
Cuándo no encaja
- Si necesita más monto en deuda agency o bancaria. Las reglas de dimensionamiento anteriores hacen que el IO rara vez aumente el monto del préstamo. Mejore el NOI o considere otros tipos de préstamo.
- Si la cobertura es ajustada con amortización. Los prestamistas prueban como si el préstamo se amortizara, así que el IO no salva una propiedad que apenas cubre el pago con amortización.
- Si planea una tenencia larga sin plan de refinanciamiento. La amortización completa acumula capital automáticamente. El IO no.
- Si quiere financiamiento HUD. Los préstamos HUD 223(f) son totalmente amortizables. Vea HUD 223(f).
- Si compra una propiedad de renta de 1 a 4 unidades. Este sitio cubre préstamos de 5+ unidades. Las rentas más pequeñas tienen sus propios préstamos DSCR en DSCR Authority.
El IO y sus otras decisiones de préstamo
El solo intereses interactúa con varias decisiones. Un préstamo suplementario puede ser de IO a plazo completo en Freddie Mac según la tabla anterior. Una estructura de prepago se aplica sobre el saldo pendiente, y con IO el saldo no baja, así que el yield maintenance o una prima decreciente cuesta más en dólares que en un préstamo con amortización de igual tasa y plazo. Tasa fija o variable es una decisión aparte; vea la comparación de tasa fija vs. variable.
Paso a paso: cómo evaluar el solo intereses
- Pida ambas cotizaciones. Solicite precios con amortización completa y con cada opción de IO, y compare la tasa y el tope de apalancamiento de cada una.
- Modele el pago y el saldo. Use la calculadora de hipoteca multifamiliar para obtener el pago y el saldo en la fecha de fin del IO y al vencimiento.
- Verifique la cobertura con amortización. Ejecute la calculadora de DSCR con el pago con amortización, porque eso es lo que prueban los prestamistas.
- Verifique el debt yield. La calculadora de debt yield muestra el NOI frente al monto del préstamo, independientemente de la estructura de pago.
- Verifique el costo de salida. Agregue una estimación de la prima de prepago con la calculadora de yield maintenance.
- Obtenga la visión del prestamista. Envíe el escenario a nuestra mesa de revisión de operaciones para comparar prestamistas.
Preguntas para su prestamista
- ¿Hay solo intereses disponible para mi activo y tier, y por cuánto tiempo?
- ¿Cuál es el LTV máximo y el DSCR mínimo con IO frente a sin IO?
- ¿Qué pago usan para probar la cobertura?
- ¿El periodo IO cambia la tasa, las comisiones o la estructura de prepago?
- ¿Cuál es el calendario de amortización después de que termina el periodo IO?
- ¿Cuáles son el saldo al vencimiento y la prueba de refinanciamiento?
Programas de préstamo relacionados
Compare esto con Freddie Mac Optigo y los préstamos suplementarios multifamiliares, donde las reglas de IO están escritas en las hojas de producto.
Fuentes
- Fannie Mae, Multifamily Guide, Section 203.02: Underwritten DSCR, consultado el 8 de octubre de 2026.
- Freddie Mac, Optigo Fixed-Rate Loans product sheet, 4/26, consultado el 8 de octubre de 2026.
- Freddie Mac, Optigo Floating-Rate Loan product sheet, 4/26, consultado el 8 de octubre de 2026.
- Freddie Mac, Optigo Supplemental Loan product sheet, 11/25, consultado el 8 de octubre de 2026.
- Office of the Comptroller of the Currency, Comptroller’s Handbook: Commercial Real Estate Lending, Version 2.0, marzo de 2022 (referencias a riesgo reputacional eliminadas en marzo de 2025), consultado el 8 de octubre de 2026.
Lo que esta página no hace
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