Préstamo pequeño Freddie Mac (SBL) reemplazado por Optigo Conventional Small Préstamo pequeño Freddie Mac (SBL) reemplazado por Optigo Conventional Small

Por Equipo editorial Multi-Family USA · Revisado por Josh Bauerle · Publicado 2026-10-07 · Actualizado 2026-10-08 · 11 min de lectura

La respuesta corta

Si busca el préstamo pequeño de Freddie Mac (SBL), el programa que tiene en mente cambió de nombre y de reglas. El 15 de abril de 2026, Freddie Mac Multifamily anunció un producto Conventional Small integrado dentro de su plataforma de préstamos Conventional. Los prestamistas Optigo y la prensa especializada lo describen como el reemplazo del antiguo programa Small Balance Loan (SBL), con solo un breve periodo de transición para solicitudes SBL tras el lanzamiento.

Optigo Conventional Small es un préstamo de tasa fija y sin recurso para el rango que indica Freddie Mac, en general de $2 millones a $10 millones, sobre propiedades predominantemente de renta de mercado de 5 a 50 unidades. Dos cosas importan si antes cotizaba SBL:

• El tope subió. El SBL llegaba a $7.5 millones; Conventional Small llega a $10 millones, según Multifamily Executive y el resumen de Walker & Dunlop sobre el rediseño.
• El piso ahora es $2 millones. Freddie Mac ya no tiene un producto de saldo pequeño por debajo de $2 millones. Walker & Dunlop señala que ese piso marca una línea más clara frente a los préstamos pequeños de Fannie Mae, que según su informe empiezan en $1 millón.

Esta página cubre los términos, a quién le encaja el producto, un ejemplo con números y qué hacer si su préstamo es demasiado pequeño. Multi-Family USA es un servicio de emparejamiento con prestamistas, no un prestamista; todo aquí es educativo y debe confirmarse con una cotización vigente de un prestamista Optigo.

Qué cambió del SBL a Conventional Small

Freddie Mac describe que Conventional Small traslada el producto a su marco Conventional principal. El resumen de Walker & Dunlop indica que el rediseño consolida ciertos documentos y políticas entre la cartera pequeña y mediana, con documentación más familiar y un marco de administración (servicing) más consistente.

Freddie Mac no ha republicado los términos del SBL anterior, por lo que no se repiten aquí. Si un prestamista le cotiza algo que suena a precio o estructura del SBL viejo, pregunte si todavía aplica.

Para las reglas comparables de Fannie Mae, vea requisitos de préstamos multifamiliares de Fannie Mae.

Términos de Optigo Conventional Small de un vistazo

Los términos siguientes provienen de la hoja de términos de Conventional Small de Freddie Mac (abril de 2026). Cada prestamista Optigo agrega su propio precio, comisiones y requisitos, y Freddie Mac indica que los términos pueden cambiar sin previo aviso.

Cuando la grilla de LTV de la hoja de términos y el atajo “hasta 80%” difieren, manda la grilla: un préstamo a 5 años tiene tope de 75%, no 80%.

Dos notas sobre cómo funcionan estos términos en la práctica:

• LTV y DSCR limitan a la vez. Sus proceeds son el menor entre el monto limitado por LTV, el limitado por DSCR y cualquier ajuste de Freddie Mac o del prestamista por propiedad o mercado. Con muchos niveles de tasa, el DSCR limita antes que el LTV, como muestra el ejemplo de abajo. La calculadora de dimensionamiento de préstamos corre las tres pruebas juntas.
• La estructura del prestatario importa. Freddie Mac exige una Single Purpose Entity, y según la hoja de términos los prestatarios aceptables son en general una LP, corporación, LLC o un tenancy in common con no más de cinco copropietarios. Vea nuestra guía de estructura de entidad.

A quién le encaja Conventional Small

Este producto es buen candidato cuando se cumplen la mayoría de estas condiciones:

• Apartamentos estabilizados de renta de mercado de 5 a 50 unidades, con rent roll limpio, estado de resultados de los últimos 12 meses y un NOI actual que sostenga un DSCR amortizable de 1.25x.
• Un préstamo entre $2 millones y $10 millones. Normalmente eso significa una compra o refinanciamiento de un activo de unos $2.5 a $13 millones, según el apalancamiento.
• Un hold de 5 a 15 años. Los plazos fijos más largos y la estructura sin recurso favorecen a quienes planean mantener la propiedad.
• Uso mixto con mayoría residencial, ya que Freddie Mac indica que el producto admite propiedades de uso mixto elegibles.
• Patrocinadores que quieren certeza de tasa. El spread lock de 60 días y la posible opción Index Lock permiten fijar pronto la parte más volátil del cupón, el índice del Tesoro.

A quién no le encaja

• Préstamos menores de $2 millones. El piso de la hoja de términos de Freddie Mac es $2 millones. Vea la siguiente sección.
• Value-add pesado o lease-up. Freddie Mac ofrece productos separados de lease-up, value-add y rehabilitación moderada. Conventional Small es una ejecución estabilizada de tasa fija. Compare con financiamiento bridge y value-add.
• Tipos de propiedad excluidos. Según la hoja de términos, se excluyen vivienda estudiantil, vivienda para adultos mayores, comunidades de casas prefabricadas y vivienda cooperativa.
• Características no elegibles. La hoja enumera condominios fracturados, condominios verticales, Delaware Statutory Trusts, contratos HAP, master leases, ground leases, portafolios de sitios dispersos, home-sharing, co-living, microunidades por encima de 5%, y propiedades con fosa séptica o pozo de agua. Freddie Mac también indica que no se permite deuda subordinada dura (hard).
• Planes de negocio a corto plazo. El yield maintenance y el lock-out posterior a la titulización encarecen una salida temprana. Si podría vender o refinanciar en tres o cuatro años, modele el costo con la calculadora de yield maintenance.
• Más de 50 unidades. Los edificios más grandes suelen cotizarse en el producto Conventional de tasa fija principal de Freddie Mac, no en Conventional Small.

Un ejemplo con números (hipotético)

Es una ilustración con cifras redondas, no una cotización ni una predicción. La tasa de interés es un valor de ejemplo; consulte precios vigentes en nuestra página de tasas o con un prestamista.

Suponga un edificio estabilizado de 24 unidades:

• Precio de compra: $5,000,000
• NOI actual tras vacancia y gastos suscritos: $300,000 (cap rate de 6.0%; pruebe la calculadora de cap rate y NOI)
• Préstamo: tasa fija a 7 años, amortización a 30 años
• Tasa de interés hipotética: 6.00%

Paso 1, prueba de LTV. Con 80% de LTV a plazo de 7 años, el tope es $4,000,000.

Paso 2, prueba de DSCR. Un mínimo de 1.25x sobre $300,000 de NOI permite $240,000 de servicio de deuda anual, o $20,000 al mes. Un préstamo al 6.00% con amortización a 30 años tiene un pago de unos $5.996 por cada $1,000 prestados al mes, así que $20,000 sostienen un préstamo de aproximadamente $3.34 millones.

Paso 3, tome el menor. Los proceeds son cerca de $3.34 millones, aproximadamente 67% del precio de $5 millones. Limita el DSCR, no el LTV. El máximo de $4,000,000 por LTV produciría un pago de unos $23,980 al mes, un DSCR cercano a 1.04x.

Paso 4, revise el debt yield. $300,000 / $3,340,000 es cerca de 9.0%. La hoja de términos de Freddie Mac no publica un debt yield mínimo, pero prestamistas e inversionistas lo vigilan; pruébelo en la calculadora de debt yield.

Qué significa para el comprador. El capital requerido es de unos $1.66 millones más costos de cierre. Una comisión de solicitud de 0.1% sobre $3.34 millones son unos $3,340; agregue costos del prestamista, legales, avalúo, ambientales e ingeniería con la calculadora de costos de cierre. Con el mismo NOI y una tasa 50 puntos base menor, los proceeds suben de forma notable, por eso importa el momento del bloqueo de tasa.

Use nuestra calculadora de DSCR comercial para repetir el ejemplo con su NOI y su tasa, o la calculadora de hipoteca multifamiliar para pagos y amortización.

¿Menos de $2 millones? Sus opciones

Si su préstamo es menor de $2 millones, hay alternativas realistas; cuál conviene depende de su plan:

1. Small Mortgage Loan de Fannie Mae. La Guía Multifamily de Fannie Mae define un Small Mortgage Loan como un préstamo con monto original de $9 millones o menos. Walker & Dunlop informa que el piso de Fannie es $1 millón. Es el sustituto agency más cercano al antiguo SBL de Freddie en el rango de $1 a $2 millones, pero confirme el mínimo vigente, las tasas y los requisitos con un prestamista Fannie Mae DUS. Compare con nuestro resumen de agency estabilizado y la página de préstamos pequeños de Fannie Mae.
2. Banco comunitario, cooperativa de crédito o banco regional. Los prestamistas con balance propio suelen otorgar préstamos multifamiliares pequeños, pero plazo, amortización, recurso y requisitos de relación varían mucho entre instituciones, así que compare varias. Vea préstamos bancarios con balance propio.
3. Préstamo bridge o de debt fund. Útil si la propiedad aún no está estabilizada y planea refinanciar después con deuda agency o bancaria. Muchos debt funds tienen mínimos por encima de $2 millones, así que pregunte primero. Las estructuras de tasa flotante añaden riesgo de tasa; lea nuestra comparación de tasa fija vs flotante.
4. Financiamiento del vendedor o deuda asumible. A veces es la vía más limpia para operaciones muy pequeñas, sujeto a revisión legal.
5. Esperar y combinar. Si va a comprar un segundo edificio, un préstamo combinado más grande podría superar los $2 millones.

Si no sabe qué ruta le conviene, solicite una revisión de su operación y enviaremos el caso a prestamistas cuyos criterios encajen, sin consulta de crédito.

Cómo preparar un paquete para Conventional Small

Los prestamistas Optigo suscriben lo mismo sin importar el tamaño del préstamo, así que un expediente completo evita reajustes de precio tardíos.

1. Normalice el NOI. Use un estado de resultados de 12 meses, rent roll vigente y supuestos de gastos defendibles. Vea normalización del NOI.
2. Dimensione según la restricción que limita. Pruebe DSCR, LTV y debt yield juntos antes de fijar un precio. La calculadora de dimensionamiento lo hace.
3. Confirme pronto la estructura del prestatario. Formar la SPE, definir principales clave y entender la exposición del garante a las excepciones toma tiempo.
4. Planee la salida. El yield maintenance hasta la titulización y luego el defeasance no son baratos de deshacer. Vea riesgo de tasa y planificación de refinanciamiento.
5. Presupueste los escrows. Impuestos, seguro y reservas de reposición generalmente se exigen, lo que reduce el flujo disponible al cierre y durante el hold.
6. Cotice más de una vía. Nuestra comparación agency vs. bridge y el resumen general de Freddie Mac Optigo muestran cómo comparar.

Préstamo pequeño de Fannie Mae vs Freddie Mac Conventional Small

Ambos son opciones agency, sin recurso y de tasa fija para multifamiliar pequeño. Las diferencias que conviene revisar en su caso:

• Rango de monto. Freddie Mac: en general de $2 millones a $10 millones. Fannie Mae: los préstamos de $9 millones o menos califican como Small Mortgage Loans según su Guía.
• Número de unidades. Freddie Mac describe de 5 a 50 unidades para Conventional Small. Revise la hoja de términos vigente de Fannie para sus reglas de unidades.
• Precio y proceeds. El precio varía a diario y según el prestamista, así que cotice ambos cuando el activo califique.
• Prepago y lock-out. La estructura estándar de Freddie es yield maintenance, luego lock-out y luego defeasance; el step-down cuesta extra. Las opciones de Fannie están en su propia hoja de términos.

Fuentes

Los términos del programa en esta página provienen de las siguientes fuentes primarias y de prestamistas. Los términos pueden cambiar; confírmelos con su prestamista.

• Freddie Mac Multifamily, hoja de términos de Optigo Conventional Small (abril de 2026).
• Freddie Mac Multifamily, página de noticias con el anuncio del 15 de abril de 2026 del producto integrado Conventional Small.
• Freddie Mac Multifamily, Sponsor Speed Reads, abril de 2026, que presenta Conventional Small para préstamos de $2 a $10 millones.
• Fannie Mae, definición de Small Mortgage Loan en la Guía Multifamily ($9 millones o menos).
• Multifamily Executive, Freddie Mac integrará los préstamos de saldo pequeño en su plataforma Conventional (prensa especializada; rango SBL de $1 a $7.5 millones, sistema SBL retirado para préstamos nuevos a fin de abril de 2026).
• Walker & Dunlop, rediseño del préstamo de saldo pequeño de Freddie Mac (resumen de prestamista; tope anterior de $7.5 millones, piso de $2 millones).
• Regions Bank, hoja del programa Conventional Small y Greystone, hoja de términos de Conventional Small (resúmenes de prestamistas Optigo, consistentes con la hoja de Freddie Mac).

Este contenido es educativo y no constituye un compromiso de préstamo. Multi-Family USA no origina préstamos. Combínelo con asesoría específica de profesionales de financiamiento, legal, fiscal y contable.

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