Calculadora de Yield Maintenance
Estime el premio de yield maintenance de un préstamo multifamiliar de tasa fija desde su saldo, tasa, rendimiento del Tesoro y meses al vencimiento, y compárelo con un cronograma step-down.
Última actualización:
Estime su premio de prepago
Para el plazo restante del período de yield maintenance
Ajustes del pagaré (avanzado)
Algunos pagarés suman un margen; revise el suyo
Freddie Mac: sin premio en los últimos 90 días
Fannie Mae: el mayor entre 1% y YM
Opción de step-down (comparación)
Premio de yield maintenance (estimado)
8.64% del saldo
Base: Diferencial de tasas (yield maintenance)
- Meses en el período de yield maintenance
- 57
- Factor de valor presente
- 51.834
- Fórmula de diferencial de tasas
- $863,898
- Mínimo (1% del saldo)
- $100,000
Si su préstamo tiene step-down
$300,000 (3%)
Año 6 del préstamo · $563,898 menos que yield maintenance
Solo un estimado. El premio real lo define el pagaré, lo calcula el administrador del préstamo con el rendimiento del Tesoro de una fecha específica, y puede diferir de esta cifra. Pida una cotización de prepago a su administrador.
Fórmula usada: el mayor entre el mínimo y saldo × (tasa del pagaré ÷ 12 − rendimiento del Tesoro ÷ 12) × factor de valor presente, con capitalización mensual.
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Programas de préstamo relacionados
Los números de esta calculadora se traducen en distintas ejecuciones. Estos son los programas que suelen aplicar.
- Agency estabilizado (Fannie Mae / Freddie Mac) Deuda agency a tasa fija para departamentos estabilizados de 5+ unidades.
- Freddie Mac Optigo Préstamos multifamiliares de Freddie Mac a través de la red de prestamistas Optigo.
- Freddie Mac Conventional Small Préstamos Optigo a tasa fija para propiedades de 5 a 50 unidades, generalmente de $2M a $10M.
- Fannie Mae Small Loan Ejecución Fannie Mae para saldos multifamiliares más pequeños.
- HUD 223(f) Compra o refinanciamiento de multifamiliar existente asegurado por FHA, hasta 35 años.
- Bridge / value-add Deuda flotante a corto plazo para planes transitorios y de valor agregado.
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recursos
Siguientes pasos: profundizar, comparar o correr los números.
- Riesgo de tasa y planificación de refinanciamiento
Rate risk and refinance planning framework for multifamily sponsors using agency, bridge, and CMBS executions.
- Guía de refinanciamiento multifamiliar con retiro de efectivo
Cash-out refinance framework for US commercial multifamily sponsors—seasoning, proceeds sizing, lender criteria, and use-of-proceeds planning on 5+ unit assets.
- Ejecución agency vs. bridge en multifamiliar
Execution playbook for selecting agency versus bridge debt on US multifamily transactions and recapitalizations.
- Préstamos multifamiliares Fannie Mae (DUS) | Términos, tasas y cómo funcionan
How a Fannie Mae multifamily loan works for 5+ unit apartment buildings. DUS lenders, 80% LTV and 1.25x DSCR terms, yield maintenance prepayment, Green and affordable options, and a worked sizing example.
- Préstamos multifamiliares Freddie Mac Optigo 2026 | Términos, DSCR y LTV
Freddie Mac Optigo conventional multifamily loans for 5+ unit apartments in 2026: $10M+ fixed-rate terms, 75-80% LTV, 1.25x DSCR, prepay, fees, and a worked example. SBL was folded into Conventional Small in April 2026.
- Préstamo multifamiliar FHA - HUD 223(f) y 221(d)(4)
FHA and HUD multifamily loans compared: 223(f), 221(d)(4), 223(a)(7) and 241(a) terms, 87% leverage, non-recourse structure, fees, timelines and who each fits.
Qué significan estos números.
Cómo funciona el yield maintenance
Si paga un préstamo de tasa fija antes del período abierto, el prestamista pierde los intereses que esperaba a la tasa de su pagaré. El yield maintenance cobra el valor presente de esa diferencia frente a un rendimiento del Tesoro. La calculadora usa:
- Premio = el mayor entre el mínimo y Saldo × (Tasa del pagaré ÷ 12 − Tesoro ÷ 12) × FVP
- FVP = (1 − (1 + r)−n) ÷ r, con r = rendimiento del Tesoro ÷ 12 y n = meses restantes del período de yield maintenance
- Mínimo = 1% del saldo por defecto. La Guía de Fannie Mae describe el premio como generalmente el mayor entre 1% del saldo de capital pendiente o yield maintenance (Guía Multifamiliar, Parte V, Sección 213.02, en inglés)
- Ventana abierta = meses antes del vencimiento sin premio. La hoja de términos de tasa fija de Freddie Mac Optigo lista sin premio en los últimos 90 días (hoja de términos, en inglés)
Es una forma mensual de valor presente con el rendimiento del Tesoro ÷ 12. Las fórmulas exactas de los prestamistas varían (selección del Tesoro, capitalización y margen cambian según el pagaré), y Fannie Mae publica su propio ejemplo de prepago calculado (en inglés) para comparar. Use el rendimiento del Tesoro para un vencimiento igual a los meses restantes, de la curva diaria de rendimientos del Tesoro de EE. UU.. Su pagaré define el valor del Tesoro y la fecha exactos.
Ejemplo: préstamo de $10,000,000 a 5 años del vencimiento
Saldo $10,000,000, tasa del pagaré 6.00%, rendimiento del Tesoro 4.00%, 60 meses al vencimiento, 3 meses abiertos (57 meses de yield maintenance).
- FVP ≈ 51.834
- Premio por diferencial ≈ $10,000,000 × (0.06 ÷ 12 − 0.04 ÷ 12) × 51.834 ≈ $863,898 (8.64% del saldo)
- El mínimo de 1% es $100,000, así que gobierna la fórmula
- En un cronograma decreciente de Fannie Mae a 10 años, el año 6 es 3%, o $300,000
Si el rendimiento del Tesoro subiera hasta la tasa del pagaré de 6.00%, la fórmula daría cero y aplicaría el mínimo de 1% ($100,000).
Estructuras step-down
La opción de premio de prepago decreciente de Fannie Mae, según la publica el prestamista Lument (en inglés), usa 5-4-3-2-1 en plazo de 5 años, 5-4-3-2-1 tras 2 años de bloqueo en plazo de 7 años y 5-5-4-4-3-3-2-2-1-1 en plazo de 10 años. La hoja de Freddie Mac Conventional Small indica que el step-down y el yield maintenance sin defeasance están disponibles con costo adicional (hoja de términos, en inglés). Elija un preajuste arriba o ingrese su propio cronograma.
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Los términos de prepago cambian el costo real de un préstamo. Compare productos en agency vs bridge y fija vs flotante, modele el pago y el balloon con la calculadora de hipoteca multifamiliar y lea riesgo de tasa y planificación de refinanciamiento.
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