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Penalidades por prepago multifamiliar: yield maintenance, defeasance y step-down
Cómo funcionan las penalidades por prepago en préstamos de apartamentos de 5+ unidades—yield maintenance, defeasance y premios decrecientes en Fannie Mae, Freddie Mac, HUD, bancos y CMBS, con un ejemplo práctico y cómo calcular el costo de salida.
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Por Equipo editorial Multi-Family USA · Revisado por Scott Dillingham · Publicado · Actualizado · 13 min de lectura
Para qué sirve una penalidad por prepago multifamiliar
Un préstamo multifamiliar de tasa fija se fija de precio bajo el supuesto de que el prestamista o inversionista ganará ese cupón hasta el vencimiento. Si usted paga antes, esa persona tiene que reinvertir el dinero, quizá a una tasa más baja. Las disposiciones de prepago ponen precio a esa situación. Le dan una salida del préstamo, pero a un costo que queda escrito en el pagaré cuando usted firma.
En la práctica, esto significa que la estructura de prepago forma parte del precio del préstamo, igual que la tasa. Elíjala pensando en su plan de salida y modele el costo con la calculadora de yield maintenance antes de aceptar una hoja de términos.
Esta guía cubre las cuatro estructuras que verá en préstamos de 5+ unidades, cómo las usan los principales programas y cómo estimar el costo de salir anticipadamente. Para conocer los programas en sí, vea los préstamos estabilizados de agencia, Freddie Mac Optigo, HUD 223(f), los préstamos CMBS y los préstamos bancarios.
Las cuatro estructuras
| Estructura | Cómo funciona | Programa típico | Lo que le cuesta |
|---|---|---|---|
| Yield maintenance | Premio que compensa al inversionista por la diferencia entre su cupón y una tasa de reinversión basada en el Tesoro, con un piso | Fannie Mae, Freddie Mac tasa fija, suplementarios | Alto cuando las tasas han bajado; bajo (solo el piso) cuando han subido |
| Defeasance (sustitución de garantía) | Usted cambia la propiedad como garantía por valores que cubren los pagos restantes | Préstamos de tasa fija titulizados de Freddie Mac, CMBS | Costo de comprar los valores, más honorarios de defeasance y legales |
| Premio decreciente (step-down) | Porcentaje fijo del saldo que baja con el tiempo, como 5-4-3-2-1 | Préstamos de tasa variable de Fannie Mae, tasa flotante de Freddie Mac, muchos préstamos bancarios | Predecible; nunca peor que el porcentaje del calendario |
| Lockout y luego período abierto | No se permite prepagar durante un período, después sin penalidad | Primeros años de muchas estructuras; los primeros cinco años de HUD | No se puede salir a ningún precio durante el lockout |
La mayoría de los préstamos reales combinan varias. Un préstamo típico de agencia a tasa fija tiene yield maintenance durante la mayor parte del plazo, un premio de 1% en una ventana corta y luego un período abierto sin premio antes del vencimiento. Las secciones siguientes dan los detalles según los propios documentos de las agencias.
Términos como yield maintenance y defeasance se definen en el glosario.
Yield maintenance
Cómo funciona la fórmula
El informe de prepagos de Freddie Mac de noviembre de 2024 describe el yield maintenance con dos partes: el saldo pendiente y un premio, que por lo general se determina como el valor presente de los pagos restantes del préstamo, descontados al rendimiento actual del bono del Tesoro de EE. UU. con vencimiento más cercano al del préstamo. En pocas palabras, el premio crece con la diferencia entre la tasa de su pagaré y el rendimiento del Tesoro, y con el tiempo que queda en el período de yield maintenance. El premio mide los intereses perdidos, por lo que es mayor en los primeros años de un préstamo largo después de que las tasas han bajado.
La definición exacta está en su pagaré. Los diferenciales sobre el Tesoro, las convenciones de descuento y la fecha en que se toma el rendimiento del Tesoro varían, así que considere cualquier calculadora, incluida la nuestra, como una estimación.
El piso de las agencias
En los préstamos de Fannie Mae, la Guía Multifamiliar (Sección 213.02A) indica que los documentos del préstamo generalmente exigen un premio de prepago igual al mayor entre 1% del saldo pendiente o el yield maintenance, para un prepago anterior a la Yield Maintenance Period End Date (fecha de fin del período de yield maintenance). La presentación para inversionistas de K-Deal de Freddie Mac dice lo mismo para sus préstamos con yield maintenance: el premio es el mayor entre 1% del principal prepagado o su fórmula estándar, y un prepago hecho después del período de yield maintenance pero antes de que comience la ventana abierta lleva un premio de 1%.
Ese piso importa cuando las tasas han subido. Si su cupón es menor que los rendimientos actuales del Tesoro, la fórmula da cero, pero usted igual debe el mínimo de 1%.
Ventanas abiertas
Las hojas de tasa fija y de tasa flotante de Freddie Mac indican que no hay premio de prepago durante los últimos 90 días. Los documentos del préstamo de Fannie Mae definen una Yield Maintenance Period End Date, el último día en que se debe yield maintenance por un prepago voluntario, y la hoja de términos DUS de Fannie Mae, tal como la republica Lument, describe opciones flexibles que incluyen yield maintenance y premios decrecientes. Confirme las fechas en su hoja de términos, porque unos pocos meses pueden decidir si una venta o un refinanciamiento cuesta 1% o nada.
Defeasance (sustitución de garantía)
El defeasance es la principal alternativa al yield maintenance en préstamos titulizados. La presentación para inversionistas de K-Deal de Freddie Mac lo describe así: los prepagos voluntarios están prohibidos durante el período de defeasance, pero el inmueble en garantía puede sustituirse por valores que generen flujos de efectivo suficientes para hacer los pagos programados del préstamo a medida que vencen, incluido el pago total al vencimiento. El período de defeasance normalmente va precedido de un lockout y seguido de una ventana abierta sin premio.
En los préstamos de tasa fija de Freddie Mac, la hoja indica: yield maintenance hasta la titulización, luego un lockout de 2 años después de la titulización, luego defeasance, sin premio durante los últimos 90 días. El yield maintenance sin defeasance está disponible para préstamos titulizados con un costo adicional. El informe de prepagos de Freddie Mac de noviembre de 2024 señala que cerca de 95% de su negocio de tasa fija usa la estructura lockout-defeasance-período abierto y cerca de 5% usa yield maintenance seguido de un premio de 1% y un período abierto.
Los costos de defeasance no responden a una fórmula fija. Usted debe comprar los valores, lo que depende de los precios actuales del Tesoro, y pagar los honorarios de defeasance del servicer y de los abogados. Cuando las tasas son bajas, los valores son caros y el defeasance cuesta más. Planee tanto el costo de los valores como los honorarios, y pida a su prestamista una cotización reciente de defeasance sobre un préstamo similar.
Premios decrecientes (step-down)
Un premio decreciente (step-down) es un porcentaje fijo del saldo que baja con el tiempo. La presentación para inversionistas de Freddie Mac da el ejemplo 5-4-3-2-1: 5% del principal prepagado durante un período definido, luego 4%, luego 3%, y así sucesivamente. La ventaja es la certeza, porque usted conoce el costo de antemano y no depende de los rendimientos del Tesoro.
La hoja de tasa flotante de Freddie Mac enumera cuatro opciones, cada una sin premio en los últimos 90 días:
| Año | Opción 1 | Opción 2 | Opción 3 | Opción 4 (solo 10 años con tope) |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Lockout | 3% | 5% | 7% |
| 2 | 1% | 2% | 4% | 6% |
| 3 | 1% | 1% | 3% | 5% |
| 4 | 1% | 1% | 2% | 4% |
| 5 | 1% | 1% | 1% | 3% |
| 6 | 1% | 1% | 1% | 2% |
| 7 en adelante | 1% | 1% | 1% | 1% |
La hoja de términos DUS convencional de Fannie Mae republicada por Lument enumera yield maintenance para préstamos de tasa fija y un premio de prepago decreciente para préstamos de tasa variable.
Programa por programa
| Programa | Estructura de prepago | Fuente |
|---|---|---|
| Fannie Mae tasa fija | Yield maintenance; el mayor entre 1% del saldo o la fórmula; 1% durante una ventana posterior al yield maintenance; abierto antes del vencimiento | Guía Multifamiliar de Fannie Mae, Sección 213.02A |
| Fannie Mae tasa variable | Premio decreciente | Hojas de términos de Fannie Mae vía Lument |
| Fannie Mae suplementario | Yield maintenance (tasa fija) o graduado (tasa variable); la fecha final no tiene que coincidir con la del préstamo principal | Hoja de términos suplementaria de Fannie Mae vía Lument |
| Freddie Mac tasa fija | Yield maintenance hasta la titulización, lockout de 2 años, defeasance; sin premio en los últimos 90 días | Hoja Optigo Fixed-Rate Loans, 4/26 |
| Freddie Mac tasa flotante | Cuatro opciones de step-down; ninguna en los últimos 90 días | Hoja Optigo Floating-Rate Loan, 4/26 |
| Freddie Mac suplementario | Yield maintenance (tasa fija) | Hoja Optigo Supplemental Loan, 11/25 |
| HUD 223(f) | Prohibición legal de cinco años después del endoso, calendario en el pagaré a partir de entonces | Vea HUD 223(f) |
| CMBS conduit | Comúnmente un lockout seguido de defeasance; varía según el emisor, así que confirme en la hoja de términos | Vea los préstamos CMBS |
| Préstamos bancarios | Se negocia en los documentos del préstamo; los calendarios step-down son una forma común | Vea los préstamos bancarios |
Para todo lo que quede fuera de los documentos de las agencias anteriores, la estructura varía según el prestamista. Pídala por escrito.
Ejemplo práctico (cifras hipotéticas)
Las cifras siguientes son redondas e inventadas para un préstamo de tasa fija de $5,000,000. Usan el mismo método de diferencial de tasa mensual que nuestra calculadora de yield maintenance, con un piso de 1%, y son solo una ilustración, porque su pagaré define la fórmula real.
| Escenario | Supuestos | Premio estimado |
|---|---|---|
| Las tasas han bajado | Pagaré a 6.00%, Tesoro a 4.00%, 7 años restantes, ventana abierta de 3 meses | aprox. $591,000 (11.8%) |
| Mismo préstamo, 3 años restantes | Mismas tasas, 36 meses al vencimiento | aprox. $260,000 (5.2%) |
| Las tasas han subido | Pagaré a 6.00%, Tesoro a 5.50%, 7 años restantes | aprox. $141,000 (2.8%) |
| Cupón por debajo del Tesoro | Pagaré a 4.00%, Tesoro a 5.00% | $50,000 (piso de 1%) |
| Alternativa step-down | Calendario 5-4-3-2-1, prepagado en el año 3 | $150,000 (3%) |
Dos lecciones. Primera, el mismo préstamo puede costar entre $50,000 y casi $600,000 para liquidarse dependiendo solo de las tasas y del momento, por eso conviene comparar estructuras antes de pedir el préstamo, no cuando vaya a vender. Segunda, los step-down cuestan más que el yield maintenance en algunos entornos y menos en otros. Un step-down es un buen trato cuando usted espera que las tasas bajen y uno malo cuando suben, ya que el yield maintenance habría caído hasta el piso.
Cómo elegir una estructura
- Escriba su plan de salida. Si podría vender o refinanciar dentro de cinco años, prefiera estructuras con un step-down temprano o un período de yield maintenance más corto. Si mantendrá el activo hasta el vencimiento, tome la tasa más baja.
- Ponga precio a la disyuntiva. Pida cotizaciones con al menos dos estructuras de prepago y compare la diferencia de tasa con el costo de salida modelado en la calculadora de yield maintenance.
- Revise la asumibilidad. Muchos préstamos de agencia son asumibles, sujetos a la revisión del nuevo prestatario. Si un comprador puede asumir el préstamo, quizá no aplique ningún premio. Fannie Mae indica que sus préstamos suelen ser asumibles, sujetos a la revisión y aprobación de la capacidad financiera y la experiencia del nuevo prestatario.
- Revise los eventos involuntarios. Pregunte cómo trata el pagaré los siniestros, las expropiaciones y otros pagos involuntarios.
- Incluya los costos en su modelo. Use la calculadora de hipoteca multifamiliar y la calculadora de costos de cierre, y vea nuestra guía de riesgo de tasas para planear el refinanciamiento.
- Obtenga una segunda opinión. Envíe el escenario a nuestra revisión de operación y podemos conectarlo con prestamistas que ofrezcan las estructuras que usted busca, o consulte las tasas actuales como referencia.
Interacción con solo intereses y suplementarios
Los premios de prepago se calculan sobre el saldo pendiente. En un préstamo de solo intereses el saldo no baja durante el período IO, por lo que el premio se mantiene más alto en dólares. Un préstamo suplementario tiene su propio calendario de prepago, y Fannie Mae permite que la fecha final del período de premio de un suplementario difiera de la del préstamo principal, así que revise cada pagaré por separado.
Preguntas para su prestamista
- ¿Cuáles son las disposiciones exactas de prepago: lockout, período de yield maintenance o defeasance, calendario step-down y ventana abierta?
- ¿Cómo se define la fórmula de yield maintenance, incluido el Tesoro usado y cualquier diferencial?
- ¿Cuál es el premio mínimo?
- ¿Cuánto costaría hacer el defeasance, incluidos los honorarios?
- ¿El préstamo es asumible y bajo qué condiciones?
- ¿Hay derechos de prepago parcial o disposiciones de liberación de garantía?
- ¿Puedo comprar la estructura del premio a cambio de una tasa más alta, o al revés?
Fuentes
- Fannie Mae, Multifamily Guide, Section 213.02A: Calculation of Total Prepayment Premium, consultado el 8 de octubre de 2026.
- Hojas de términos de préstamos suplementarios y DUS convencionales de Fannie Mae, tal como las publica Lument y Lument, consultado el 8 de octubre de 2026.
- Freddie Mac, Optigo Fixed-Rate Loans product sheet, 4/26 y Optigo Floating-Rate Loan product sheet, 4/26, consultado el 8 de octubre de 2026.
- Freddie Mac, Floating- and Fixed-Rate Loan Prepayments, November 2024, consultado el 8 de octubre de 2026.
- Freddie Mac, K-Deal Program Overview Investor Presentation as of June 30, 2026, consultado el 8 de octubre de 2026.
- HUD, Sections 207/223(f) program description y la MAP Guide, Handbook 4430.G, Section 3.7.10.
Los pagarés individuales prevalecen. Esta guía es educativa, no es una oferta ni un compromiso de préstamo, y debe combinarse con el asesoramiento de su prestamista, abogado y asesor fiscal. Multi-Family USA es un servicio de conexión con prestamistas operado por LendCity America y no origina préstamos.
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