Loan Types
Préstamos suplementarios multifamiliares de Fannie Mae y Freddie Mac
Cómo funcionan los préstamos suplementarios de Fannie Mae y Freddie Mac en apartamentos de 5+ unidades—plazo de 12 meses, pruebas de LTV y DSCR combinados, plazo, prepago, un ejemplo práctico y cuándo conviene más un suplementario que un refinanciamiento cash-out.
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Por Equipo editorial Multi-Family USA · Revisado por Josh Bauerle · Publicado · Actualizado · 12 min de lectura
¿Qué es un préstamo suplementario en una propiedad multifamiliar?
Un préstamo suplementario es un segundo préstamo subordinado detrás de una primera hipoteca existente de Fannie Mae o Freddie Mac sobre la misma propiedad, usado para liberar capital sin pagar el primer préstamo. El apalancamiento típico es hasta 75% (Fannie Mae) u 80% (Freddie Mac) de LTV combinado con un hold objetivo de el plazo restante del préstamo senior.
¿Qué es un préstamo suplementario multifamiliar?
Un préstamo suplementario (supplemental) es una segunda hipoteca que queda detrás de una primera hipoteca agency existente sobre el mismo edificio de apartamentos. En lugar de refinanciar todo el saldo, usted obtiene dinero adicional contra el capital que ha acumulado por apreciación, rentas más altas o amortización, y el primer préstamo se queda exactamente como está. El suplementario es un pagaré aparte, garantizado con un gravamen subordinado, y puede usarse para renovaciones, comprar otra propiedad, devolver capital a los socios o formar reservas.
Es un producto acotado. Tanto Fannie Mae como Freddie Mac ofrecen suplementarios únicamente detrás de sus propios primeros préstamos, y solo a través del prestamista que ya participa en el primer préstamo. Si su primera hipoteca es un préstamo de banco, CMBS o HUD, esta página no aplica. Vea los préstamos de banco, los préstamos CMBS y HUD 223(f) para esas estructuras. Para los primeros préstamos a los que se adjuntan los suplementarios, empiece por los préstamos agency para activos estabilizados, los préstamos pequeños de Fannie Mae y Freddie Mac Optigo.
Los términos de abajo provienen de la Guía Multifamiliar de Fannie Mae, de la hoja de términos de suplementarios de Fannie Mae tal como la republica el prestamista DUS Lument, y de la hoja de producto Optigo Supplemental Loan de Freddie Mac (fechada 11/25) y la hoja de producto de tasa fija (fechada 4/26). Ambas agencias indican que los términos pueden cambiar y que los prestamistas pueden añadir condiciones propias, así que use cada cifra como punto de partida para una cotización por escrito.
Términos de los préstamos suplementarios de un vistazo
| Término | Fannie Mae | Freddie Mac |
|---|---|---|
| Posición | Subordinado a un préstamo existente de Fannie Mae de tasa fija o variable | Detrás de un primer préstamo existente de Freddie Mac sobre una propiedad estabilizada y al corriente |
| Quién puede otorgarlo | El servicer del préstamo existente de Fannie Mae; Fannie Mae debe ser el único tenedor de deuda | El prestamista Optigo que originó el primer préstamo, o el que hoy lo administra, según si fue titularizado |
| Plazo mínimo de espera | Disponible 12 meses después del cierre del préstamo senior | Al menos 12 meses después del primer préstamo o del último suplementario anterior; no disponible en los últimos tres años del primer préstamo |
| Monto del préstamo | No se indica en la hoja de términos; el prestamista fija los mínimos | Mínimo de $1 millón |
| LTV máx. y DSCR mín. | LTV de hasta 75% y DSCR de hasta 1.30x, según la clase de activo y el uso de los fondos | De 75% / 1.35x a 80% / 1.25x para préstamos con amortización, según el plazo restante (tabla abajo) |
| Plazo | 5 a 30 años; coterminal o no con el préstamo senior | Coterminal con el primer préstamo |
| Amortización | Hasta 30 años | No se indica, salvo las reglas de solo intereses |
| Tipo de tasa | Fija o variable | Fija o flotante |
| Prepago | Yield maintenance (fija); prima graduada (variable) | Yield maintenance (fija); vea la hoja de términos de tasa flotante |
| Recurso | Ejecución sin recurso disponible con excepciones estándar | No se aborda en la hoja |
| Informes de terceros | Se exige un avalúo nuevo; otros informes pueden dispensarse si se cumplen las condiciones | No se aborda en la hoja |
| Comisiones | No las fija la hoja de términos de Fannie Mae | Comisión de solicitud indicada en la hoja de tasa fija 4/26 como $5,000 o 0.1% del monto del préstamo (interprétese como el mayor de los dos; confirme con su prestamista), más una comisión de servicing basada en los fondos del suplementario |
El LTV máximo y el DCR mínimo base de Freddie Mac dependen del plazo restante y del tipo de pago:
| Plazo restante | Con amortización | Solo intereses a plazo parcial | Solo intereses a plazo completo |
|---|---|---|---|
| 3 años a menos de 5 años | 75% / 1.35x | 75% / 1.35x | 65% / 1.45x |
| 5 años a menos de 7 años | 75% / 1.25x | 75% / 1.25x | 65% / 1.35x |
| 7 años | 80% / 1.25x | 80% / 1.25x | 70% / 1.35x |
Freddie Mac añade que el LTV combinado máximo al vencimiento es de 70%, sujeto a ajustes para ciertos tipos de propiedad y de préstamo, y que el solo intereses a plazo parcial exige al menos 2 años de amortización.
Dos datos no aparecen en ninguna de las hojas de términos: un calendario de cierre y una tasa. Pídale ambos al servicer, y consulte la página de tasas solo como contexto del mercado.
Cómo se dimensionan los préstamos suplementarios
La prueba combinada
La diferencia clave entre un suplementario y un préstamo independiente es que las pruebas se aplican a toda la pila de deuda. La Guía de Fannie Mae, en la Parte III, Capítulo 13 (Sección 1302.03C en la versión actual, numerada 1402 en las anteriores), indica al prestamista que aplique los requisitos de DSCR y LTV del Formulario 4660 al servicio de la deuda combinado de todos los préstamos preexistentes más el suplementario, y al saldo no pagado combinado de los préstamos preexistentes más el principal del suplementario. La hoja de Freddie Mac dice lo mismo: todos los DCR y LTV usan la suma del servicio de la deuda con amortización y del saldo no pagado del primer préstamo y de todos los suplementarios existentes y propuestos.
Fannie Mae añade un detalle que importa para la sensibilidad al precio. Para el servicio de la deuda propio del suplementario de tasa fija, la Guía usa un pago con amortización a la mayor de la tasa bruta del pagaré o el piso de tasa de suscripción (Underwriting Interest Rate Floor) del Formulario 4660, mientras que el préstamo existente se prueba a su propia tasa bruta. Por eso, el cupón bajo del primer préstamo ayuda a su cobertura, pero el dinero nuevo se dimensiona como si la tasa no pudiera bajar de un piso.
La prueba de préstamo nuevo (New Loan Test)
Si el préstamo senior vence cinco años o menos después del cierre del suplementario, la Guía de Fannie Mae (Sección 1302.03D) exige una New Loan Test. El prestamista confirma que el saldo combinado no supere lo que obtendría un préstamo nuevo de tasa fija, primer gravamen y cash-out, probado contra los requisitos del Tier 2 con vencimiento a 10 años. Así, un préstamo senior con pocos años restantes puede limitar los fondos aunque la cobertura a la tasa actual se vea bien. Freddie Mac atiende la misma preocupación limitando el LTV combinado al vencimiento a 70% y prohibiendo los suplementarios en los últimos tres años.
Valor y NOI
Ambos programas suscriben el desempeño actual, no su proforma. Espere un avalúo nuevo y espere que el prestamista recalcule el NOI con sus propios supuestos de comisión de administración y reservas. La guía de normalización del NOI muestra los ajustes habituales. Corra sus propias cifras en la calculadora de dimensionamiento de préstamos, la calculadora de DSCR comercial y la calculadora de debt yield antes de llamar al servicer.
Ejemplo práctico (cifras hipotéticas)
Las cifras siguientes son números redondos e inventados para un edificio de 60 unidades. Muestran cómo interactúan las pruebas combinadas. No son una cotización, una tasa de mercado ni una operación real, y suponen una tabla del prestamista que permite 70% de LTV combinado y 1.30x de DSCR combinado.
| Concepto | Cifra hipotética |
|---|---|
| Valor tasado hoy | $8,000,000 |
| Flujo de caja neto suscrito | $520,000 |
| Saldo del primer préstamo agency existente | $4,400,000 (55% LTV) |
| Tasa y amortización del préstamo existente | 5.00%, 30 años |
| Servicio anual de la deuda existente | aprox. $283,000 |
| Prueba combinada: 70% LTV | deuda total máxima $5,600,000 |
| Suplementario disponible por LTV | $1,200,000 |
| Tasa y amortización del suplementario | 6.25%, 30 años |
| Suplementario disponible por DSCR (1.30x) | aprox. $1,580,000 |
| Límite que aplica | LTV, es decir $1,200,000 |
| Servicio de la deuda combinado después del suplementario | aprox. $372,000 |
| DSCR combinado | aprox. 1.40x |
Aquí la prueba de LTV, no la cobertura, limita el préstamo nuevo a $1.2 millones. El patrocinador conserva el primer préstamo a 5.00% y paga 6.25% sobre el dinero nuevo, para una tasa combinada de aproximadamente 5.27%.
Ahora compare un refinanciamiento cash-out de los $5.6 millones completos a la misma tasa de 6.25%. El servicio de la deuda sería de unos $414,000, es decir $42,000 más al año que con el suplementario, y la cobertura bajaría a cerca de 1.26x, por debajo del piso de 1.30x supuesto arriba. El refinanciamiento también activaría cualquier prima de prepago del préstamo existente. En este escenario el suplementario es más barato y más fácil de dimensionar.
Cambie una variable y el resultado se invierte. Si el avalúo saliera en $7,000,000, la prueba de 70% permitiría $4,900,000 de deuda total, y el suplementario se reduciría a unos $500,000. Una caída en el valor reduce los fondos dólar por dólar en la cima de la pila. Para ver los montos en su propio préstamo, use la calculadora de hipoteca multifamiliar.
A quién le encaja un suplementario
- Su primer préstamo es de Fannie Mae o Freddie Mac, con un cupón muy por debajo de las tasas de hoy que desea conservar.
- Han pasado al menos 12 meses desde el primer préstamo, y la propiedad está estabilizada y con buen desempeño.
- El préstamo senior tiene un plazo restante significativo (Freddie Mac exige tres años o más restantes en préstamos anteriores).
- Quiere un monto definido de capital para renovaciones, reservas o una nueva adquisición y puede vivir con las pruebas de LTV y DSCR combinados.
- Puede aceptar yield maintenance o una prima graduada sobre el pagaré nuevo. Modélelo con la calculadora de yield maintenance y lea nuestra guía de penalidades de prepago.
A quién no le encaja
- Propietarios con primeros préstamos que no son agency. Los programas solo se adjuntan a sus propios préstamos senior.
- Prestatarios cuyo primer préstamo está cerca del vencimiento. La New Loan Test y la restricción de tres años de Freddie Mac pueden limitar o bloquear los fondos. Un refinanciamiento completo suele tener más sentido.
- Patrocinadores que quieren restablecer el primer préstamo. Si busca una tasa más baja, un plazo más largo o un nuevo servicer, está ante la ruta del refinanciamiento cash-out.
- Propiedades con cobertura ajustada. El DSCR combinado igual debe superar el piso, así que una propiedad que apenas cubre su primer préstamo tiene poco margen.
- Planes de negocio exigentes. Las propiedades que requieren lease-up o una renovación grande antes de estabilizarse suelen necesitar primero financiamiento bridge.
Los suplementarios también interactúan con el resto de su estrategia de deuda. Freddie Mac señala que originar uno puede activar el cobro de reservas y escrows diferidos del primer préstamo, y que una venta posterior involucrará ambos pagarés. Fannie Mae indica que los suplementarios normalmente son asumibles junto con el préstamo senior, sujeto a la revisión de la capacidad financiera y la experiencia del nuevo prestatario.
Paso a paso: cómo abordar un suplementario
- Reúna los documentos de su primer préstamo. Anote el prestamista, el servicer, la fecha de vencimiento, el cupón y el calendario de prepago.
- Revise el plazo. Confirme que han pasado 12 meses y que el préstamo senior no está en los últimos tres años de Freddie Mac.
- Estime el valor y el NOI. Use un avalúo reciente o una opinión de corredor y un NOI al estilo del prestamista.
- Dimensione la pila. Corra el LTV y el DSCR combinados de la deuda existente más la propuesta con la calculadora de dimensionamiento de préstamos.
- Presupueste los costos. Sume avalúo, gastos legales, comisiones del servicer y de solicitud con la calculadora de costos de cierre.
- Llame al servicer y luego compare. Pida una cotización por escrito del suplementario y pregunte cuánto costaría un refinanciamiento completo. Si quiere una segunda opinión, envíe el escenario por nuestro formulario de revisión de operaciones.
Preguntas para el servicer
- ¿Qué LTV y DSCR combinados usarán para mi clase de activo y el uso de mis fondos?
- ¿Cómo suscriben el NOI, la comisión de administración y las reservas?
- ¿Cuál es la tasa de interés y cuándo puedo bloquearla?
- ¿Cuál es la estructura de prepago, y su fecha final coincide con la de mi primer préstamo?
- ¿Qué comisiones y escrows aplican, incluidas las reservas diferidas del primer préstamo?
- ¿Hay un tamaño mínimo, y cuánto tarda un suplementario desde la solicitud hasta el desembolso?
- ¿Qué pasa con el suplementario si vendo o refinancio el primer préstamo?
Programas de préstamo relacionados
Compare con los préstamos pequeños de Fannie Mae y Freddie Mac Conventional Small como primeros préstamos, y con los préstamos multifamiliares de solo intereses para ver cómo los periodos de solo intereses cambian el dimensionamiento.
Fuentes
- Fannie Mae, Guía Multifamiliar, Parte III, Capítulo 13: Supplemental Mortgage Loans, Sección 1302.03C (cálculo de los requisitos de DSCR y LTV), consultada el 8 de octubre de 2026.
- Fannie Mae, Guía Multifamiliar, Sección 1302.03 (monto del préstamo) y 1302.03D (New Loan Test), consultada el 8 de octubre de 2026.
- Hoja de términos de préstamos suplementarios de Fannie Mae, publicada por Lument, consultada el 8 de octubre de 2026.
- Freddie Mac, hoja de producto Optigo Supplemental Loan, 11/25, consultada el 8 de octubre de 2026.
- Freddie Mac, hoja de producto Optigo Fixed-Rate Loans, 4/26, consultada el 8 de octubre de 2026.
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