Por el equipo editorial de Multi-Family USA · Revisado por Scott Dillingham · Publicado · Actualizado
Contexto direccional para costos de endeudamiento multifamiliar comercial en activos de 5+ unidades. Esta página es educativa—las tasas cambian diariamente y varían por prestamista, activo y estructura.
Tasas de muestra, reserve para una cotización real
La tabla siguiente es una muestra direccional a la semana del 29 de septiembre de 2026 — no son cotizaciones ni compromisos de prestamistas. El precio real depende de la calidad del activo, DSCR, debt yield, LTV, tier de mercado y prestamista. Reserve una revisión gratuita de su operación para una cotización real.
Tabla direccional de tasas de muestra — Semana del 29 de septiembre de 2026
Tasas de muestra manuales con fines educativos, a la . Tasas de muestra, reserve para una cotización real. Reserve una cotización real.
| Producto | Tasa de muestra * | Marco de spread | LTV / estructura típica | Ideal para |
|---|---|---|---|---|
| Agency fija 5 años (Fannie/Freddie Optigo) — estabilizado | 6.55% * | Benchmark + ~140–190 pb | Hasta ~75–80% LTV, piso de DSCR 1.25x | Núcleo estabilizado de 5+ unidades, hold de 5 años |
| Agency fija 10 años (Fannie/Freddie Optigo) — estabilizado | 6.45% * | Benchmark + ~110–160 pb | Hasta ~70–80% LTV, DSCR 1.25x | Hold de largo plazo, sin recurso con excepciones |
| Bridge flotante 12 meses + extensiones | 6.85% * | SOFR + ~275–325 pb antes del cap | Hasta ~75% LTC, solo interés; aplican comisiones de extensión | Lease-up o value-add ligero, refinanciamiento programado |
| Bridge flotante 24 meses (value-add) | 8.00% * | SOFR + ~350–500 pb antes del cap | Hasta ~80% LTC sobre costo; se requiere salida estabilizada | Rehab pesado / reposicionamiento |
| Balance sheet bancario fijo 5 años | 6.90% * | Impulsado por relación/crédito | Hasta ~70% LTV, recourse negociable | Operador local + relación de depósito |
| CMBS fijo 10 años — estabilizado | 7.20% * | Spread + estructura; defeasance/yield maintenance | Hasta ~70% LTV, debt yield ~9–10% | Activo único o portafolio, encaje con covenants CMBS |
| FHA/HUD 223(f) 35 años totalmente amortizable | 6.35% * + MIP | Tasa del programa + MIP anual; amortización larga | Hasta ~87% LTV en 223(f) elegibles a tasa de mercado | Adquisición/refinanciamiento elegible, hold largo |
| Debt fund flotante (transicional) | 8.50% * | SOFR + ~400–550 pb antes del cap | Apalancamiento caso por caso, solo interés | Transicional no agency, cierre rápido |
* Tasas de muestra manuales — Tasas de muestra, reserve para una cotización real. No es un compromiso. Confirme el precio vigente con los prestamistas; el precio se mueve a diario con el benchmark.
Muestra direccional a la semana del 29 de septiembre de 2026
Los rangos siguientes son una muestra direccional a la semana del 29 de septiembre de 2026 — no promesas ni rate sheets en vivo.
| Producto | Marco de precio direccional | Uso típico |
|---|---|---|
| Agency estabilizado (Fannie / Freddie Optigo) | Benchmark + ~110–170 pb en grids fijos convencionales a 5 y 10 años | Flujo de caja estabilizado de 5+ unidades, holds más largos |
| Bridge / transicional | SOFR + ~275–500 pb antes del costo de cap | Value-add, lease-up, refinanciamiento programado |
| Balance sheet bancario | Impulsado por relación/crédito; a menudo compite con agency | Estabilizado o ligero transicional con relación bancaria |
| CMBS estabilizado | Spread + estructura; prepago/defeasance crítico | Activos estabilizados donde CMBS supera a agency |
| FHA / HUD (programas elegibles) | MIP del programa + amortización larga; el plazo suele pesar más que el cupón | Construcción, rehab o rutas 223(f) elegibles |
Cómo pensar las tasas multifamiliares
Las tasas combinan un índice de referencia, spread del prestamista y términos del producto. El mismo activo puede producir tasas distintas entre agency, bridge, banco y CMBS.
Tasas de préstamos para apartamentos por producto
Agency estabilizado: spreads sobre benchmark con ajustes por ocupación, DSCR y debt yield. Vea agency estabilizado Fannie Mae y Freddie Mac Optigo. Los términos de los programas los publican Fannie Mae Multifamily y Freddie Mac Multifamily.
Bridge transicional: costo total suele ser mayor por riesgo de ejecución y plazos cortos. El índice flotante es la Secured Overnight Financing Rate (SOFR), publicada por la Fed de Nueva York. Vea bridge value-add.
Banco y CMBS: compiten con agency según perfil y relación.
FHA/HUD: el precio es impulsado por el programa; compare MIP, reservas y plazos. HUD describe sus programas de seguro hipotecario multifamiliar, incluida la Sección 221(d)(4) para construcción nueva y rehabilitación sustancial, en su página de programas multifamiliares. Vea FHA HUD multifamiliar.
Contexto de tasas Fannie Mae y Freddie Mac
Las tasas Fannie Mae y Freddie Mac Optigo fluyen por canales agency con spreads ligados a tamaño, mercado y métricas de cobertura. Vea nuestro resumen de requisitos Fannie Mae. Ambas entidades operan bajo límites anuales de compra de préstamos multifamiliares fijados por su regulador, la Federal Housing Finance Agency (FHFA).
Fuentes
Fuentes oficiales detrás de las descripciones de programas en esta página. Los precios de muestra son una muestra manual direccional y no provienen de estas fuentes.
- Guía de Venta y Servicio Multifamiliar de Fannie Mae
- Préstamos convencionales de Freddie Mac Multifamily
- Límites de compra de préstamos multifamiliares de FHFA para Fannie Mae y Freddie Mac
- Descripciones de programas multifamiliares de HUD (incluida la Sección 221(d)(4))
- Tasa SOFR (Secured Overnight Financing Rate) de la Fed de Nueva York
Componentes del costo total
- Benchmark: índice base que puede moverse diariamente.
- Spread: prima de riesgo por calidad del activo y patrocinio.
- Comisiones y reservas: costos iniciales y recurrentes.
- Coberturas: costo de caps en deuda flotante.
- Prepago: restricciones de salida que afectan el costo del hold.
Para un análisis de qué movió los spreads agency y bridge este trimestre, vea nuestra actualización de spreads de tasas Q2 2026. ¿Financiando un edificio más pequeño? Nuestra guía para financiar un edificio de 5 a 10 unidades explica las opciones de préstamo disponibles.
Combine con Aprender, herramientas y comparaciones. Para propiedades de 1 a 4 unidades, vea tasas de préstamos DSCR actuales en nuestro sitio hermano DSCR Authority. ¿Inversionista canadiense? El financiamiento multifamiliar en Canadá, incluido CMHC MLI Select, se cubre en la página de financiamiento multifamiliar de LendCity (en inglés).