Préstamo HUD 221(d)(4) para construcción multifamiliar Préstamo HUD 221(d)(4) para construcción multifamiliar

Por Equipo editorial Multi-Family USA · Revisado por Josh Bauerle · Publicado 2026-10-07 · Actualizado 2026-10-08 · 12 min de lectura

HUD 221(d)(4) en un párrafo

La Sección 221(d)(4) de la National Housing Act permite que la Federal Housing Administration (FHA) asegure la hipoteca de un prestamista para la construcción nueva o la rehabilitación sustancial de vivienda multifamiliar de alquiler con cinco o más unidades. HUD lo describe como un programa de “hipotecas de largo plazo (hasta 40 años)” que pueden financiarse con valores de Ginnie Mae, y no hay límites de ingreso para los inquilinos en proyectos a tarifa de mercado (descripciones de programas multifamiliares de HUD). Como HUD, y no el prestamista, asume el riesgo del seguro, los prestamistas pueden ofrecer apalancamiento y plazo que los prestamistas privados de construcción rara vez igualan. El precio es el papeleo, las reglas laborales federales y un proceso de aprobación largo.

Esta página es una guía educativa de un servicio de emparejamiento con prestamistas. No originamos ni fondeamos préstamos: ayudamos a los patrocinadores a comparar prestamistas aprobados por HUD y otras fuentes de capital. Los términos del programa provienen de documentos de HUD que leímos directamente, y indicamos cuándo un término lo fija el prestamista.

Términos de un vistazo

Las tarifas del prestamista, los costos financieros y legales y la tasa exacta los fijan su prestamista y el inversionista de Ginnie Mae. Varían según la operación, por lo que la tabla no les asigna cifras.

Los proyectos urbanos de mediana altura desde cero son un uso típico; vea financiamiento de multifamiliar urbano de mediana altura.

Cómo se decide el monto del préstamo

La MAP Guide de HUD establece que el préstamo máximo es el menor de cuatro cifras: el monto solicitado, el monto permitido por los límites legales, el monto soportable por la razón de cobertura del servicio de la deuda y el monto soportable por las razones de préstamo. Controla la más baja.

Préstamo-costo. HUD aplica el porcentaje al costo de reposición estimado. En rehabilitación sustancial, ese costo incluye el valor “as is” de la propiedad. El 8 de enero de 2025, la Mortgagee Letter 2025-03 de HUD subió la razón de mercado de 85% a 87% y la razón asequible (LIHTC con ventaja de renta) de 87% a 90%. Los proyectos con 90% o más de asistencia de renta se mantienen en 90% (HUD Mortgagee Letter 2025-03). El cambio aplica a cualquier solicitud que no hubiera llegado al endoso inicial.

DSCR. La misma carta redujo el mínimo de mercado de 1.176 a 1.15 y el mínimo asequible de 1.15 a 1.11, con factor de vacancia de 7% para mercado y 5% para asequible. Use nuestra calculadora de DSCR comercial para ver cómo se compara su NOI suscrito, pero recuerde que HUD, no usted, elige los supuestos de vacancia y gastos.

Opción de ingreso medio. La Mortgagee Letter 2026-1 (que reemplaza a la ML 2025-2) establece una vía para proyectos donde al menos 50% de las unidades se dirigen a inquilinos con ingresos de hasta 120% del ingreso medio del área, sin ventaja de renta. Fija 90% LTC, DSCR de 1.11 y factor de vacancia de 7%, frente a 87% y 1.15 para proyectos a precio de mercado. Las unidades designadas requieren una restricción de uso, monitoreada anualmente por una entidad estatal o local, de al menos 10 años y, en ningún caso, menos de 5 años (HUD Mortgagee Letter 2026-1).

Límites por unidad. El Criterio 4 limita el préstamo por unidad familiar según los límites legales y el porcentaje de alto costo anual de HUD para la jurisdicción. En mercados caros puede limitar antes que las pruebas porcentuales, así que pida a su prestamista que lo calcule desde el principio.

Para un cálculo rápido, nuestra calculadora de dimensionamiento de préstamos y la calculadora de debt yield muestran cómo el apalancamiento, la cobertura y el rendimiento tiran en direcciones distintas, y la calculadora de cap rate y NOI le ayuda a probar el valor estabilizado.

Ejemplo (cifras hipotéticas)

Este ejemplo usa números redondos e inventados para mostrar cómo interactúan las pruebas. No es una cotización ni una predicción.

• Costo total de reposición: $24,000,000
• NOI estabilizado suscrito (después del 7% de vacancia de HUD): $1,600,000
• Tasa total supuesta para dimensionar (tasa del pagaré más 0.25% de MIP): 6.25%, amortización nivelada a 40 años
• Constante anual a esa tasa: aproximadamente 6.81%

La prueba de DSCR es la más baja, así que controla: aproximadamente $20.4 millones, o cerca de 85% del costo. El capital del patrocinador sería de unos $3.6 millones, más cualquier costo que HUD no permita. Si las tasas fueran 50 puntos base más bajas, el préstamo soportado por DSCR subiría y el tope de 87% LTC pasaría a controlar. Por eso importa el bloqueo de tasa y por eso conviene dimensionar con varios escenarios de tasa.

Sobre el mismo préstamo hipotético, el MIP inicial capitalizado para un periodo de construcción de dos años sería de aproximadamente 0.25% x 2 = 0.50%, o unos $102,000. La tarifa de solicitud de HUD a $3 por cada $1,000 sería de unos $61,000, y la de inspección al 0.5%, unos $102,000. Los tres son ejemplos construidos con las tasas publicadas, y su prestamista confirmará los montos reales. Nuestra calculadora de costos de cierre le ayuda a presupuestar el resto.

Periodo de construcción e intereses

HUD puede asegurar tanto los periodos de construcción y permanente (“Insurance of Advances”) como solo el permanente (“Insurance Upon Completion”). Davis-Bacon aplica a ambos. Con Insurance of Advances, un solo pagaré cubre la construcción y el préstamo permanente, y puede llevar tasas distintas para cada periodo. El plazo corre hasta 40 años contados desde la terminación de la obra, de modo que el tiempo total bajo seguro de HUD es el periodo de construcción más el plazo de amortización.

Los intereses durante la construcción son un costo del proyecto, financiado dentro del préstamo, por lo que cuentan en la prueba de costo de reposición. La fórmula de HUD para rehabilitación sustancial usa 50% del monto de la hipoteca por la tasa de construcción por los años de construcción (meses de construcción más dos, divididos entre 12), o la estimación documentada del prestamista con calendario de desembolsos si es mayor. Modélelo como una línea de costo real en su presupuesto.

Davis-Bacon, certificación de costos y garantía de terminación

Cuatro requisitos federales moldean el presupuesto y el cronograma:

1. Salarios Davis-Bacon. El contratista general y todos los subcontratistas deben pagar salarios prevalecientes y presentar nóminas certificadas semanales. HUD indica que la regla aplica a préstamos de construcción nueva y rehabilitación sustancial, ya sea que HUD asegure los desembolsos o solo el préstamo permanente. Las mejoras fuera del sitio y la demolición completada antes del “nexo federal” (la presentación de la pre-solicitud o de la solicitud de Firm Commitment) son excepciones (HUD MAP Guide, Capítulo 3). Cotice la mano de obra con la determinación salarial, no con una oferta del mercado privado.
2. Certificación de costos. Un CPA independiente certifica los costos reales al terminar. HUD puede reducir el préstamo final endosado según los montos certificados, así que no asuma que se desembolsará cada dólar presupuestado.
3. Garantía de terminación. El contratista general debe entregar una fianza combinada de cumplimiento y pago, efectivo o una carta de crédito por el monto que HUD apruebe.
4. Prestatario de activo único. La propiedad hipotecada debe ser el único activo del prestatario, con una sola entidad prestataria. Las personas físicas y las estructuras de tenants-in-common no pueden ser el deudor hipotecario, aunque sí pueden tener participaciones en niveles superiores.

Estos pasos cuestan tiempo y dinero, por eso 221(d)(4) premia a los equipos con experiencia en HUD y castiga a quienes lo tratan como un préstamo bancario.

Prima de seguro hipotecario

HUD redujo el MIP anual de todos los programas multifamiliares de la FHA a 0.25%, el mínimo legal, para solicitudes presentadas o enmendadas a partir del 1 de octubre de 2025 que no hubieran tenido endoso inicial. Antes, 221(d)(4) llevaba 65 puntos base. El aviso también eliminó las categorías reducidas verde, asequible y ampliamente asequible. En construcción nueva con desembolsos asegurados, la prima inicial capitalizada es la tasa anual aplicada a todo el periodo de construcción, redondeado hacia arriba al año completo (aviso del Federal Register, 23 de septiembre de 2025). HUD se negó a aplicar la tasa menor a préstamos que ya habían tenido endoso inicial.

Cronograma: qué esperar

HUD no publica una sola fecha de cierre y no encontramos una cifra oficial para construcción nueva, así que no damos una. Lo que sí establece la MAP Guide:

• Reunión de concepto y pre-solicitud. HUD responde por escrito dentro de 5 días hábiles de una reunión de concepto. Una carta de invitación es efectiva por 120 días naturales, y el prestamista debe avisar a HUD en 30 días si presentará la solicitud de Firm Commitment.
• Firm Commitment. La solicitud debe presentarse dentro de 120 días de la carta de invitación, con una posible prórroga de hasta 90 días.
• Estudio de mercado. El estudio de mercado de una solicitud de Firm Commitment debe tener menos de 180 días al emitirse.
• Endoso inicial y construcción. Se fija la tasa, se endosa el pagaré y comienza la obra bajo inspección de HUD.
• Endoso final. Tras la terminación, la certificación de costos y la revisión de HUD fijan el monto final asegurado.

De forma realista, planifique un periodo largo de aprobación antes del primer desembolso, luego su cronograma de obra y luego la certificación de costos. Pida a su prestamista sus tiempos recientes de Firm Commitment en su región de HUD, ya que las oficinas regionales difieren.

A quién le conviene

• Patrocinadores que construyen o rehabilitan sustancialmente 5+ unidades y quieren alto apalancamiento sobre el costo y una tasa permanente fija bloqueada desde el inicio.
• Desarrolladores con una estrategia de tenencia de años, no de meses, porque el costo de salida anticipada depende de los términos de prepago negociados.
• Equipos con arquitecto, contratista general y prestamista con experiencia en HUD, y liquidez suficiente para capital, reservas y un carry largo.
• Proyectos de ingreso medio y asequibles que pueden usar las opciones de 90% LTC y DSCR de 1.11.
• Patrocinadores que valoran la deuda sin recurso y pueden aceptar un prestatario de activo único y un Regulatory Agreement.

A quién no le conviene

• Patrocinadores que necesitan cerrar en semanas o iniciar la obra de inmediato. Existen reglas de inicio anticipado, pero añaden aprobaciones y riesgo.
• Ventas rápidas y value-add de corto plazo. Vea mejor los préstamos puente value-add.
• Adquisiciones o refinanciamientos estabilizados. Corresponden a HUD 223(f) o a las agencias; lea la guía de agencias para activos estabilizados y el resumen de FHA HUD multifamiliar.
• Proyectos de menos de cinco unidades o alquileres de 1-4 unidades. Eso corresponde a DSCR Authority.
• Patrocinadores que no pueden incluir salarios prevalecientes en el presupuesto o no pueden contratar una fianza o carta de crédito.
• Personas físicas que necesitan firmar personalmente como entidad prestataria. HUD exige una entidad de activo único.

Comparado con otra deuda de construcción

Los términos bancarios varían mucho según el prestamista y el mercado, así que tome esa columna como un patrón típico, no como una regla. Lea más en nuestra guía de financiamiento de construcción multifamiliar y en la comparación FHA vs agencias.

Lista de verificación antes de pedir cotizaciones

1. Presupuesto total del proyecto con contingencia, costos blandos e intereses durante la construcción.
2. Un plan de estudio de mercado específico del sitio y un NOI estabilizado realista.
3. Un contratista general con experiencia en Davis-Bacon y desembolsos de HUD, además de capacidad de fianza.
4. Una entidad prestataria de activo único y un organigrama que muestre a los propietarios de niveles superiores.
5. Prueba de capital y reservas para la brecha entre el préstamo y el costo.
6. Fuentes de cualquier financiamiento subordinado o de brecha, que HUD revisa.
7. Dos o tres prestamistas aprobados por HUD para comparar tasa, tarifas y prepago.

Consulte las tasas multifamiliares de referencia, la calculadora de hipoteca multifamiliar para escenarios de pago y la calculadora de yield maintenance cuando compare el prepago de otros productos. Cuando esté listo, envíe la operación por nuestra revisión de operación. Es una primera mirada gratuita sobre qué prestamistas podrían encajar, y no implica consulta de crédito.

Programas de préstamo relacionados

Compare también con préstamos HUD 223(f) y préstamos de balance bancario, que cubren otras rutas de financiamiento para edificios de 5+ unidades.

Fuentes

• HUD, Descriptions of Multifamily Programs, Sección 221(d)(4).
• HUD, Mortgagee Letter 2025-03, 8 de enero de 2025 (cambios de DSCR y LTV/LTC).
• HUD, Mortgagee Letter 2026-1, 22 de enero de 2026 (opción de ingreso medio; reemplaza a la ML 2025-2).
• HUD, Multifamily Accelerated Processing (MAP) Guide, edición de marzo de 2021, Capítulos 3, 4, 7 y 11. Las razones del Capítulo 3 fueron modificadas por las cartas anteriores, y HUD puede haber revisado la guía desde entonces.
• HUD, Changes in Mortgage Insurance Premiums Applicable to FHA Multifamily Insurance Programs, 90 FR 45789, 23 de septiembre de 2025.

HUD cambia sus estándares de suscripción mediante mortgagee letters, así que confirme los límites vigentes con un prestamista aprobado por HUD antes de comprometer capital o contratos. Este contenido es educativo y no sustituye el asesoramiento de profesionales de financiamiento, legales, fiscales y contables.

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