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CMBS vs financiamiento agency multifamiliar
Compare préstamos multifamiliares CMBS y agency para inversores de apartamentos en EE.UU.—proceeds, prepago, recurso y ejecución en activos estabilizados de 5+ unidades.
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By Equipo editorial Multi-Family USA · Reviewed by Scott Dillingham · Published · Updated · 9 min read
CMBS vs agency multifamiliar: contexto de decisión
Los préstamos multifamiliares CMBS y agency proporcionan deuda permanente en edificios de apartamentos estabilizados de 5+ unidades. La mejor opción depende de proceeds, economía de prepago, relación con el prestamista y encaje en el grid del activo—no de una preferencia genérica de producto.
Comparación estructural
| Factor | CMBS | Agency (Fannie / Freddie) |
|---|---|---|
| Canal de ejecución | Pool bursatilizado | Programas agency GSE |
| Etapa típica del activo | Estabilizado | Estabilizado |
| Relación | A menudo a través de conduit | A menudo a través de correspondent / DUS |
| Prepago | A menudo YM / defeasance | A menudo YM / defeasance |
| Impulsores de encaje | Tamaño, mercado, grid | Ocupación, DSCR, grid de producto |
Similitudes y diferencias de suscripción
Ambos canales dimensionan sobre NOI normalizado con restricciones de DSCR, debt yield y LTV. Los grids agency pueden ofrecer pricing más predecible en activos core de mercados primarios; CMBS puede competir de forma agresiva en ciertos perfiles cuando las ventanas de bursatilización son favorables. Siempre compare restricciones vinculantes lado a lado.
Prepago y planificación del periodo de tenencia
El costo de prepago de la deuda permanente afecta la economía total del hold. Modele escenarios de salida bajo hojas de términos agency y CMBS antes de seleccionar una vía—sobre todo si una disposición en cinco a siete años es plausible.
Cuándo correr un proceso de cotización dual
Solicite indicaciones paralelas de agency y CMBS cuando el activo esté estabilizado, listo para diligencia y varios canales permanentes sean realistas. Los paquetes débiles reducen la tensión competitiva sin importar el producto.
Próximos pasos
Use la calculadora DSCR comercial y lea DSCR comercial explicado. Revise agency vs bridge si el activo aún no está estabilizado.
Agency vs bridge, bank vs debt fund, fixed vs floating — mapemos la decisión a su activo.