Calculadora BRRRR / ARV de rehabilitación
Modele la base all-in frente al refinanciamiento a ARV: vea el efectivo que queda en el deal, el % reciclado, el DSCR y el cash-on-cash.
Última actualización:
Compra → Rehab → Alquiler → Refi
Modela capital total, ARV y efectivo que queda en el trato.
$17,000
6 mo = $25,200
Eff. $10,528 @ 6% vac
Tax + ins + mgmt + maint
Efectivo que queda
98% recycled — lean-in
$24,700 queda en el trato. CoC -39.2%.
- All-in basis (purchase+rehab+closing+holding)
- $1,112,200
- Acquisition closing
- $17,000
- Holding total
- $25,200
- ARV
- $1,450,000
- Refi proceeds
- $1,087,500
- Equity left (ARV − loan)
- $362,500
- Refi P&I $/mo
- $7,235
- Effective rent $/mo
- $10,528
- NOI $/mo
- $6,428
- Cash flow $/mo (after P&I)
- -$807
- Cash flow $/yr
- -$9,686
- DSCR (rent ÷ PITIA)
- 0.93x
- DSCR (NOI ÷ debt)
- 0.89x
- Cap on ARV
- 5.32%
- Cash-on-cash (on cash left)
- -39.2%
- % capital recycled
- 97.8%
- Flip vs hold spread (ARV − all-in)
- $337,800
Incluye tu ARV y comps para validar tasación.
Cash left = All-in − Refi proceeds. Refi = ARV × LTV. BRRRR recycles capital only if ARV justifies LTV proceeds. Lenders season title and verify rehab scope and rent comps — a thin ARV or weak DSCR still binds even with 75% LTV on paper.
Programas de préstamo relacionados
Los números de esta calculadora se traducen en distintas ejecuciones. Estos son los programas que suelen aplicar.
- Bridge / value-add Deuda flotante a corto plazo para planes transitorios y de valor agregado.
- Agency estabilizado (Fannie Mae / Freddie Mac) Deuda agency a tasa fija para departamentos estabilizados de 5+ unidades.
- Fannie Mae Small Loan Ejecución Fannie Mae para saldos multifamiliares más pequeños.
- HUD 221(d)(4) Construcción nueva o rehabilitación sustancial asegurada por FHA, hasta 40 años.
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Qué significan estos números.
Cómo modela esta calculadora BRRRR el reciclaje
El BRRRR en multifamiliar value-add vive o muere según si la tasación del refinanciamiento respalda el reciclaje. La matemática:
- Cierre de adquisición = Compra × % de cierre
- Costos de tenencia = Meses × $/mes (deuda, impuestos, seguros, servicios durante la rehabilitación)
- Base all-in = Compra + Rehabilitación + Cierre de adquisición + Costos de tenencia
- Proceeds del refinanciamiento = ARV × LTV de refinanciamiento %
- Efectivo restante = All-in − Proceeds del refinanciamiento (negativo = cash-out)
- Flujo de efectivo = Renta efectiva (renta × (1 − vacancia)) − OpEx − P&I del refinanciamiento
Suscriba el refinanciamiento con rentas de mercado, no con un pro forma sin comparables. Verifique su ARV con cap rates de ventas cerradas y encuestas de rentas antes de contar con 75% de proceeds. Vea diseño de la estructura de capital para value-add y normalización de NOI.
Ejemplo práctico: value-add de 12 unidades → refinanciamiento estabilizado
Compra $850K + rehabilitación $220K + cierre 2% ($17K) + 6 meses × $4,200 de costos de tenencia ($25,200) = all-in ~$1.112M. ARV $1.45M a 75% LTV → refinanciamiento $1.088M.
- Efectivo restante ≈ $1.112M − $1.088M = ~$24K (98% reciclado — CoC casi infinito)
- Con $11,200 de renta, 6% de vacancia, $4,100 de OpEx y refinanciamiento a 7% / 30 años: P&I ≈ $7,238/mes, renta efectiva $10,528 → NOI $6,428 → flujo de efectivo ≈ −$810/mes (sensible a tasa/OpEx — pruebe ambos bajo estrés)
- Diferencial del flip: $1.45M − $1.112M = ~$338K frente a conservar el activo por flujo de efectivo y apreciación
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Convierta el output de la calculadora en una estructura de deuda y un lender match.