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Analizador de portafolio multifamiliar

Consolide NOI, DSCR, LTV, debt yield y ocupación de equilibrio en su portafolio de 5+ unidades.

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All properties

Promedio ponderado

%

Typical 90–95%

Laundry, fees, parking

Tax + ins + mgmt + maint

All loans P&I

Market or as-stabilized

Current UPB

Resultados

Portfolio DSCR

1.64x

1.64x — 1.35x+ (strong)

Strong coverage — headroom for rate or vacancy stress.

Renta bruta programada
$835,200
Ingreso bruto efectivo
$794,736
NOI
$509,736
Flujo después de deuda
$199,736
Cap rate
8.22%
LTV
62.9%
Debt yield
13.07%
NOI / unit
$10,620
Value / unit
$129,167
Ocupación punto equilibrio
69.1%
Equity
$2,300,000
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Portfolio DSCR = NOI ÷ Annual debt service. LTV = Loan ÷ Value. Use this roll-up to spot the binding constraint across your 5+ unit holdings before requesting agency, bank, or bridge quotes. Stress occupancy and rate — portfolio DSCR can mask a weak property.

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Cómo leerlo

Qué significan estos números.

Cómo funciona este analizador de portafolio

Consolide sus tenencias antes de solicitar cotizaciones. Esta calculadora usa la estructura de multifamiliar comercial:

  • Renta bruta programada = Unidades × Renta promedio × 12
  • Ingreso bruto efectivo = Bruto × Ocupación + Otros ingresos
  • NOI = EGI − OpEx anual
  • DSCR = NOI ÷ Servicio de la deuda anual
  • LTV = Saldo total de préstamos ÷ Valor del portafolio
  • Debt yield = NOI ÷ Saldo del préstamo

Las métricas de portafolio son útiles para préstamos suplementarios, conversaciones de colateral cruzado y decisiones de conservar frente a reciclar, pero los prestamistas aún suscriben el DSCR y el debt yield a nivel de propiedad. Combine esta consolidación con nuestras calculadoras de Cap Rate y NOI, DSCR comercial y Debt Yield para contexto a nivel de activo.

Ejemplo práctico: portafolio de 48 unidades en el Sun Belt

48 unidades con renta promedio de $1,450/mes, ocupación de 93%, $18,000 de otros ingresos, $285,000 de OpEx, $310,000 de servicio de la deuda, valor $6.2M, préstamo $3.9M.

  • Bruto programado: 48 × $1,450 × 12 = $835,200
  • EGI: $835,200 × 93% + $18,000 ≈ $794,736
  • NOI: $794,736 − $285,000 = $509,736
  • DSCR: $509,736 ÷ $310,000 ≈ 1.64x (sólido)
  • LTV: $3.9M ÷ $6.2M ≈ 62.9% · Debt yield ≈ 13.1%

Vea las ventajas y desventajas de cada estructura en agency vs bridge y en nuestra guía de fundamentos de suscripción. Cuando esté listo, envíe la consolidación para una revisión gratuita del deal.

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Preguntas frecuentes

¿Qué es un analizador de portafolio multifamiliar?
Esta herramienta consolida NOI, cap rate, DSCR, debt yield y LTV de un portafolio de 5+ unidades. Ingrese unidades totales, renta ponderada, ocupación, otros ingresos, gastos operativos, servicio de la deuda anual y valor del portafolio para ver cobertura apalancada y equity en una sola vista.
¿Cómo se calcula el DSCR del portafolio?
DSCR del portafolio = NOI anual ÷ servicio de la deuda anual. NOI = (unidades × renta promedio × 12 × ocupación) + otros ingresos − OpEx. Un DSCR de portafolio superior a 1.25x generalmente es sólido, pero los prestamistas aún revisan el DSCR por propiedad: un activo débil puede quedar enmascarado en la consolidación.
¿Importa el LTV a nivel de portafolio?
Sí. LTV del portafolio = Saldo total de préstamos ÷ Valor del portafolio. Muchos programas de agencias y bancos fijan precio o limitan los proceeds según el LTV del portafolio junto con el DSCR y el debt yield. Esta calculadora muestra el equity (valor − préstamo) y el LTV juntos para que vea qué restricción limita.
¿Qué me dice la ocupación de equilibrio?
Ocupación de equilibrio = (OpEx + servicio de la deuda − otros ingresos) ÷ renta bruta programada. Es la ocupación necesaria para cubrir operaciones y deuda antes de reservas. Un equilibrio más bajo (p. ej., 78%) implica más margen que uno de 88%.
¿Puedo usarla para tenencias mixtas comerciales y multifamiliares?
Este analizador está diseñado para rent rolls multifamiliares de 5+ unidades. Si su portafolio incluye retail, oficinas o industrial, separe primero el NOI multifamiliar: subsidiar la cobertura entre clases de activos subestima el riesgo residencial para los prestamistas multifamiliares.
¿Cómo debo someter el portafolio a estrés?
Reduzca la ocupación 3–5 puntos, aumente el OpEx 5% y suba el servicio de la deuda por un alza de tasa de 1–2%. Si el DSCR se mantiene por encima de 1.20x y el equilibrio por debajo de 85%, el conjunto tiene un margen razonable para una solicitud de refinanciamiento o de préstamo suplementario.
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