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Debt yield vs DSCR vs LTV — ¿cuál vincula su préstamo?
Debt yield, DSCR y LTV explicados para el dimensionamiento multifamiliar: fórmulas, ejemplos trabajados y qué restricción suele topar los proceeds.
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By Equipo editorial Multi-Family USA · Reviewed by Scott Dillingham · Published · Updated · 9 min read
Cómo trabajan juntas debt yield, DSCR y LTV
Los prestamistas multifamiliares dimensionan préstamos comerciales de apartamentos con tres métricas centrales. Los proceeds se vinculan al resultado más restrictivo—no a la métrica que el patrocinador prefiera.
Referencia rápida de fórmulas
| Métrica | Fórmula | Qué prueba |
|---|---|---|
| Debt yield | NOI ÷ Préstamo | Apalancamiento vs NOI (neutral a la tasa) |
| DSCR | NOI ÷ Servicio de deuda | Flujo de caja vs P&I |
| LTV | Préstamo ÷ Valor | Apalancamiento vs valor tasado |
Cuándo suele vincular cada métrica
Debt yield suele vincular en deals agency estabilizados cuando los prestamistas quieren chequeos de apalancamiento independientes de la tasa. DSCR vincula cuando las tasas de interés suben más rápido que el crecimiento de NOI. LTV vincula cuando los precios de compra o las opiniones de valor se adelantan al soporte de ingreso.
Ejemplo de comparación trabajado
Suponga NOI normalizado de $1,000,000, valor $13,500,000, debt yield mínimo 9.5%, DSCR mínimo 1.25x, LTV máximo 75%, y servicio anual de deuda de $780,000 sobre un préstamo de $10.2M (DSCR 1.28x).
- Máximo por debt yield: $1M ÷ 0.095 ≈ $10.53M
- Máximo por LTV: $13.5M × 75% = $10.13M
- El DSCR soporta aproximadamente $10.2M en esta ilustración
Esa decisión se sitúa en el hub de calculadoras de suscripción multifamiliar, donde Multi-Family USA mapea encaje de prestamista y trade-offs de estructura.
Los operadores que comparan opciones suelen continuar con requisitos de DSCR multifamiliar por tipo de prestamista antes de reservar una llamada de estrategia.
El LTV vincula cerca de $10.1M—no el debt yield ni el DSCR por sí solos.
Conclusión para el patrocinador
Presente las tres métricas en paquetes para prestamistas con estrés a la baja. Lea el marco de debt yield y LTV y corra la calculadora de dimensionamiento.
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Preguntas frecuentes
¿Cuál es la diferencia entre debt yield, DSCR y LTV?
¿Qué métrica vincula con más frecuencia en deals estabilizados?
¿Puede un deal pasar DSCR y fallar debt yield?
¿Cómo calculo el préstamo máximo desde cada métrica?
¿Deben los patrocinadores optimizar una sola métrica?
¿Dónde puedo correr las tres juntas?
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